الزام به تنظیم سند رسمی

تفاوت سند رسمی با سند عادی :

طبق ماده 1287 قانون مدنی، سندی که در دفاتر رسمی اسناد رسمی  یا اداره ثبت اسناد یا نزد ماموران رسمی و در حدود صلاحیتشان تنظیم شود را سند رسمی می گویند و هر سندی که مطابق با این ماده رسمی تنظیم نشده باشد، سند عادی محسوب می شود.

 

میزان اعتبار اسناد رسمی بسیار بالاتر ازاسناد عادی می باشد و از ارزش بیشتری برخوردارند؛ همچنین ادعای تردید و یا انکار نسبت به آن ها ممکن نمی باشد و فقط ادعای جعل قابلیت طرح دارد.

علت نیاز به الزام به تنظیم سند رسمی :

از آنجا که یکی از راه های مرسوم سرمایه گذاری در ایران، خرید ملک است با افزایش معاملات ملکی و اموال غیرمنقول، مشکلات حقوقی نیز در این رابطه ایجاد می شود.

یکی از بزرگترین مسائلی که درمعاملات بیع (خرید و فروش) ، خریداران را با مشکل جدی مواجه می کند، خودداری فروشنده از سند زدن می باشد این مشکل بیشتر زمانی پیش می آید که  فروشنده به دلیل بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی پرداخت کردن بدهی خود، زمانی که ملک در رهن بانک می باشد (فک رهن) از عمل کردن به تعهد خود که همان سند زدن ملک به نام خریدار است خودداری می کند؛ در صورتی که درصد بیشتری از مبلغ (ثمن) مورد معامله را دریافت کرده است.

این مشکل به دلایل مختلفی ایجاد می شود به عنوان مثال: بالا رفتن بهای ملک از زمان انجام معامله تا زمان تنظیم سند و یا در مواردی که فروشنده مبلغ عمده بهای ملک را در زمان معامله دریافت کرده و دیگر تمایلی برای انتقال سند رسمی به خریدار در زمان مشخص شده ندارد.

• راه های انتقال سند بدون پایان کار

به طور کلی هر مالکی نیازمند این است که با داشتن سند رسمی، مالکیت خود را نسبت به مالش ابراز و اثبات نماید. پس در خرید و فروش مبیع، فروشنده مکلف است که سند رسمی انتقال مالکیت را تنظیم کند حتی اگر به وسیله ی سند عادی، انتقال مالکیت انجام شود.  باز هم فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی می باشد حتی اگر در سند عادی این موضوع  قید نشده باشد.

با توجه به اهمیت این دعوی و شیوه ارائه و درخواست آن و تعداد زیاد دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، در این مطلب به موضوعات و شرایط مربوط به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پرداخته می شود.

مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی :

صدور گواهی عدم حضور

اگر خریدار و فروشنده، محل یا تاریخی در سند عادی برای تنظیم سند رسمی قید نکرده باشند، ابتدا خریدار باید اظهارنامه ای تنظیم نماید و مکان و تاریخ و ساعتی را مشخص نموده  و از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حضور یابد؛  اگرفروشنده بدون داشتن دلیل در دفترخانه حضور پیدا نکرد خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه دریافت کند.

همچنین اگر خریدار و فروشنده محل یا تاریخی را در سند عادی برای تنظیم سند رسمی مشخص کرده باشند، ابتدا خواهان سند رسمی باید درساعت و تاریخ مقرر در دفترخانه حضور پیدا کند در صورتی که فروشنده در دفترخانه حضور پیدا نکرد، خریدار می تواند با ارائه مدارک مبنی بر آمادگی جهت انجام تعهدات خود گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت کند تا مشخص شود که فروشنده به تعهد خود عمل نکرده است.

تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

در بسیاری از معاملات ملکی انتقال ماکیت با یک سند عادی انجام می شود. اما با توجه به مزایای سند رسمی بر سند عادی، هر مالکی باید سند رسمی ملک خود را داشته باشد.

لذا فروشنده باید سند رسمی ملک را به خریدار انتقال دهد حتی اگر در سند عادی این امر قید نشده باشد و در صورت امتناع از انتقال سند رسمی، خریدار می تواند او را از طریق اقدام قانونی، ملزم به تنظیم سند نماید. بنابراین درخواست الزام به تنظیم سند رسمی (hgchl fi jkzdl skn) بر مبنای یک سند عادی قابل اثبات، مطرح می شود.

ابتدا خریدار باید دادخواستی را  مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی آماده و تنظیم نماید که بهتر است این متن توسط وکیل مجرب تنظیم شود و یا اینکه از وکیل ملکی برای تنظیم متن مشورت گرفته شود. جهت طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواهان یا وکیل او باید به دفاتر الکترونیک قضایی مراجعه نماید و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را را به همراه مدارک پیوست شده، ثبت نماید.

بهتر است قبل از طرح دعوی و انجام هر گونه اقدامی خریدار اظهارنامه ای مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر در قرارداد بدهد. اگر در قرارداد ذکری از زمان و مکان تنظیم سند به میان نیامده باشد ارسال اظهارنامه ضروری است.

از آنجا که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است، هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک حساب می شود.

همچنین موارد بسیاری وجود دارد که در زمان طرح این دادخواست باید مورد توجه قرار بگیرد مواردی مانند اینکه ملک در رهن نباشد، ملک سایقه ثبتی داشته باشد، پایان کار داشته باشد و …

بنابراین توصیه می شود کسی که قصد دارد این دعوی را مطرح کند برای اینکه دچار مشکلی نشود و مراحل طرح و پیگیری دعوی به درستی انجام گیرد، حتما به وکیل ملکی متخصص در این زمینه مراجعه کند.

رسیدگی به پرونده در دادگاه

 دادگاه تحقیقات لازم را برای اطمینان حاصل کردن از صحت اطلاعات ثبت شده در دادخواست همانند احراز مالکیت فروشنده، احراز هویت طرفین دعوا (خواهان و خوانده)، در توقیف و یا رهن نبوده ملک و همچنین وجود قرارداد یا مبایعه نامه را انجام می دهد و در نهایت  جلسه ای را برای رسیدگی به دعوا تعیین کرده و به طرفین تاریخ ومکان جلسه رسیدگی  را ابلاغ می نماید تا به پرونده رسیدگی گردد.

پس از صدور رای قطعی از سوی دادگاه، خواهان می توان تقاضای صدور اجراییه عیله خوانده داشته باشد. در اجراییه ۱۰ روز به خوانده زمان داده می شود تا تنظیم سند رسمی به نام خریدار را انجام دهد. اگر باز هم امتناع کند، نماینده دادگاه، بجای او سند رسمی را امضاء می کند.

نکته: خریدار قبل از اقامه دعوا و تنظیم دادخواست باید مطمئن گردد که ملک در بازداشت و رهن نباشد زیرا داگاه هیچ گاه  در مورد ملکی که در بازداشت و رهن است رای نمی دهد بنابراین اگر خریدار متوجه  دررهن بودن ملک مورد معامله شود ابتدا باید فک رهن را از دادگاه تقاضا نماید.

مرجع صالح به رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند ملک:

با توجه به این که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یک موضوع و پرونده ی حقوقی و مالی  محسوب میذشود از لحاظ نوع دادگاه، دادگاه حقوقی، صالح به رسیدگی به این دعوا می باشد.

از نظر محل رسیدگی با توجه به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد صلاحیت دادگاه ها، از لحاظ این که زمین و ملک جزء اموال غیر منقول محسوب می شوند، کلیه دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و حقوق مربوط به آن در دادگاهی طرح و بررسی می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن دادگاه واقع شده است (یعنی دادگاه محل وقوع ملک)، هرچند محل اقامت خوانده در آن حوزه نباشد.

مدارک مورد نیاز برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی:

– مدارک هویتی و شناسایی مانند کارت ملی و شناسنامه

– هرگونه سند یا مدرک مانند مبایعه نامه، قولنامه و یا توافقات بین دو طرف (خریدار و فروشنده)

• گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی

نکات مهم در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بین خریدار و فروشنده:

ملک نباید در بازداشت یا رهن باشد در این صورت خریدار می بایست تقاضای فک رهن دهد.

باید به سابقه ی ثبت ملک توجه کرد که حتما ملک دارای سابقه ثبتی باشد.

 اگر در مبایعه نامه و قرارداد تاریخ و محل تنظیم سند رسمی ذکر شده باشد می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تنظیم کرد اما باید به این نکته توجه داشت که اگر در مبایعه نامه و قرارداد تاریخ و مکان تنظیم سند قید نشده باشد خریدار می بایست ابتدا  برای فروشنده اظهارنامه ارسال نماید و در آن تاریخ و مکانی را برای تنظیم سند مشخص نماید و در صورتی که فروشنده در آن تاریخ به مکان مشخص شده مراجعه نکرد آن گاه اقامه دعوا نماید.

هرروز تاخیر در تنظیم سند رسمی، شامل خسارت تاخیر تادیه می گردد که اگر مقدار آن در قرارداد ذکر نشده باشد کارشناس مقدار آن را مشخص می کند که در این صورت فروشنده موظف به پرداخت خسارت علاوه بر تنظیم سند رسمی می باشد.

در صورتی که فروشنده فوت نماید،  دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را می توان به طرفیت وراث وی مطرح نمود.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

هیچ کدام از شرکای یک ملک مشاع قبل از تفکیک ملک، نمی توانند درخواست تنظیم سند رسمی داشته باشند.

به همین جهت، در صورت تمایل شرکاء به تنظیم سند مفروز دو ره وجود دارد به این صورت که: یا باید شرکاء از ابتدا سهم خود را تفکیک نمایند و بعد از آن اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا اینکه تمام شرکاء خواسته خود مبنی بر تنظیم سند رسمی را، ضمن یک دادخواست مطرح نمایند.

در صورتی که یکی از شرکاء اقدام به فروش سهم خود از ملک مشاع نماید، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده نماید. در این مورد، خریدار باید دادخواست خود را به علیه فروشنده و سایر مالکین رسمی ملک مشاع نزد مرجع صالح طرح نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

یکی از این اختلافاتی که بین موجر و مستاجر ایجاد می شود، امتناع موجر از تنظیم سند رسمی اجاره است.

طبق مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت، کلیه قراردادهای اجاره اموال غیرمنقول، باید به صورت رسمی ثبت شوند و این ثبت الزامی است.

بنابراین هرگاه قرارداد اجاره بصورت غیررسمی منعقد شود، هر کدام از طرفین این قرارداد می توانند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را مطرح نمایند.

مستاجر می تواند در مواردی که موجر بعد از توافق بر عقد قرارداد اجاره، از تنظیم سند رسمی اجاره، امتناع ورزد یا اینکه برای تمدید به صورت رسمی اقدام نکرده باشد، بعد از ارسال اظهارنامه به موجر، از طریق قانونی او را ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره نماید.

از آنجا که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره از دعاوی غیر مالی محسوب می شود، دادگاه صالح رسیدگی به آن نیز  دادگاه محل وقوع ملک است.

الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 : الزامی بر انتقال سرقفلی با سند رسمی بر طرفین قرارداد ندارد اما اگر در زمان انتقال، طرفین قرارداد، تنظیم سند رسمی سرقفلی را شرط کرده باشند، تنظیم این سند، الزامی است.

 اما طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶: انتقال سند سرقفلی باید با تنظیم سند رسمی انجام گیرد. بنابراین بهتر است که تنظیم سند رسمی سرقفلی را الزامی دانسته و انتقال سرقفلی با سند رسمی انجام شود.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی حاوی این اطلاعات می باشد:

نام و مشخصات خواهان: (مستاجر جدید)

نام و مشخصات خوانده: (مستاجر قدیم)

نام و مشخصات وکیل یا نماینده قانونی خواهان

تعیین خواسته و بها به همراه خسارات دادرسی

و دلایل و منضمات دادخواست

الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی

در مواردی که خریدار ملکی بعد از خرید آن، متوجه می شود که ملک از قبل در رهن بانک بوده و فروشنده این موضوع را پنهان کرده است و به این سبب برای تنظیم سند به نام خریدار مشکل ایجاد شده است چراکه بدون پرداخت بدهی بانکی نمی تواند سند رسمی ملک را دریافت کند. خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح نماید.

همچنین اگر در زمان خرید ملک رهنی، فروشنده در قرارداد متعهد به پرداخت بدهی بانک شود اما با رسیدن موعد مقرر از پرداخت بدهی بانک امتناع نماید نیز خریدار می تواند، الزام خوانده را به فک رهن و تنظیم سند رسمی ملک رهنی از دادگاه درخواست نماید.

با تنظیم این دادخواست مراحل رسیدگی به پرونده با ارجاع آن به یکی از شعب دادگاه حقوقی با حضور طرفین، انجام می شود.

در این دعوی، بانک مرتهن نیز باید طرف دعوی واقع شود. اگر بانک به انتقال سند رضایت دهد دعوی توسط دادگاه پذیرفته می شود و الا رد می شود.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی:

مشخصات خواهان (فروشنده) به همراه ادرس:———

مشخصات خوانده (خریدار) به همراه آدرس:———-

مشخصات وکیل خواهان در صورت داشتن وکیل:

 تعیین خواسته و بهای آن :

1- الزام به تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان 120 متری به آدرس—— و به پلاک ثبتی ——-

2- پرداخت خسارات تاخیر تادیه:

3- پرداخت هزینه های دادرسی:

4- پرداخت حق الوکاله وکیل:

4-  درخواست صدور قرار دستور موقت مبنی بر ممنوعیت نقل و انتقالات ملک

دلایل ومنضمات پرونده :

1- گواهی عدم حضور  خوانده (فروشنده)  در دفتر اسناد رسمی

2- مبایعه نامه یا قرارداد بین طرفین (خریدار و فروشنده)

3- در صورت داشتن وکیل،  وکالتنامه

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی———-

 با سلام و احترام، اینجانب…………. به استحضار می رسانم با توجه به این که خانم/آقای ……….. خوانده و مالک رسمی واحد آپارتمان 120 متری به پلاک ثبتی……… واقع در …………. به شماره ثبت از دفتر املاک………… بخش ……… تهران می باشد، واحد آپارتمان ذکر شده را به استناد سند عادی ( مبایعه نامه)  مورخ …./……./….. به شماره ………………. به مبلغ (ثمن مورد معامله) …………. ریال به اینجانب فروخته است و اینجانب مبلغ ……….. ریال  از مبلغ کل معامله در تاریخ …./…../…..  مطابق با شرایط مقرر در مبایعه نامه را پرداخت نموده ام .

مستند به بند …….. مبایعه نامه طرفین (بنده و خواهان) متعهد شده ایم که در روز ……. تاریخ …/…../…./  در دفتر اسناد رسمی شماره ….. تهران، جهت انتقال رسمی این واحد آپارتمان (مورد معامله)  و تنظیم سند رسمی حضور به هم برسانیم.

با توجه به گواهی عدم حضور خوانده که همراه با دادخواست، خدمت قاضی محترم ارائه شده است، ایشان (خوانده محترم) بدون هیچ دلیل موجهی در دفتر اسناد رسمی تعیین شده در مبایعه نامه حضور نیافتند و به تعهد خود مبنی به تنظیم سند رسمی عمل ننموده اند حال با توجه به این که بیع به طور صحیح و مشروع  انجام پذیرفته است و با توجه به انجام تعهدات از سوی اینجانب،  لذا از قاضی محترم، صدور دستور موقت مبنی بر منع هرگونه نقل و انتقال و فروش مورد معامله قبل از ابلاغ به خوانده را خواستارم و همچنین صدور حکم بر الزام خوانده محترم برای تنظیم سند رسمی در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی تهران همراه با پرداخت هزینه دادرسی و خسارت تاخیر تادیه طبق بند ……… مقرر در مبایعه نامه را استدعا دارم.

با تجدید احترام

نام و نام خانوادگی و امضای خواهان

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

با توجه جزئیات و مسائل مهمی که در تنظیم و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد و باید رعایت شود، توصیه می شود برای طرح این دعوی و موفقیت در این نوع دعاوی حتما از وکیل املاک متخصص در الزام تنظیم سند رسمی استفاده شود. اخذ وکیل الزام به تنظیم سند رسمی برای تنظیم دادخواست و پیگیری پرونده دارای مزایایی است که شامل این موارد می شود:

– رعایت نکات حقوقی لازم در زمان تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از سوی وکیل با توجه به تسلطی که بر قوانین و مقررات مربوطه دارد موجب صرفه جویی در وقت و هزینه موکل و افزایش شانس موفقیت او می شود.

– با حضور وکیل الزام، دیگر الزامی به حضور خریدار در جلسات دادگاه نخواهد بود.

– وکیل الزام می تواند از فروشنده (خوانده) فک رهن ملکی که – وکیل الزام به تنظیم سند می تواند خسارات پیش بینی شده در قرارداد را فروشنده مطالبه کند.

برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل، فرد باید ابتدا بصورت حضوری به وکیل متخصص در الزام به تنظیم سند مراجعه شود. موکل بعد از عقد قرارداد وکالت با وکیل و توضیح جزئیات پرونده و ارائه اسناد و مدارک اثبات ادعای خود می تواند تمام امور خود را در این زمینه به وکیل بسپارد تا وکیل با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مراحل رسیدگی به پرونده تا رسیدن به نتیجه مطلوب را پیگیری کند.

بنابراین موکل می تواند با انتخاب یک وکیل متخصص و حرفه ای جریان رسیدگی به پرونده را به کوتاهترین زمان ممکن برساند و بهترین نتیجه ممکن را به دست آورد.

مزایای استفاده از وکیل ملکی در تنظیم سند رسمی :

همان طور که می دانید در هر امری استفاده از اشخاصی که در آن امور علم، تخصص و تجربه ی کافی را دارند بسیار تاثیرگذار می باشد در این مورد نیز با توجه به پیچیده بودن پرونده استفاده از وکیلی که تجربه در پرونده های مشابه را داشته است قطعا باعث کوتاه شدن مدت زمان به نتیجه رسیدن پرونده می شود.

وکیل می تواند خسارات پیش بینی شده در قرارداد را مطالبه نماید. همچنین می تواند برای تنظیم سند رسمی در دفتر ثبت، به نام خریدار و با حضور نماینده  دادگاه (دادورز) اقدام نماید و در صورت در رهن بودن ملک، می تواند تقاضای فک رهن نماید.

مهم تر از همه در صورت حضور وکیل، نیازی به حضور خواهان (خریدار) در مراحل رسیدگی در دادگاه نخواهد بود لذا برای کسانی که با کمبود وقت مواجه هستند یا زمان حضور در دادگاه را ندارند کمک گرفتن از وکیل الزام به تنظیم سند رسمی بسیار مناسب است.