همه چیز در خصوص خلع ید و تخلیه | وکیل خلع ید و تخلیه

باتوجه به اینکه معمولا به دلیل تشابهات موجود، بین مفاهیم و اصطلاحات حقوقی، دعاوی خلع ید با رفع تصرف عدوانی و یا تخلیه ید اشتباه گرفته می شود. جهت تشخیص این دعاوی، در این مطلب به بیان تعاریف و جزئیات این مفاهیم و تفاوت آن ها با یکدیگر پرداخته می شود.

دعوای خلع ید چیست؟

همانظور که مشخص است عبارت و اصطلاح “خلع ید” از دو کلمه عربی خلع و ید، تشکیل شده است. کلمه “خلع” به معنای اخراج، منع و سلب. کلمه “ید” به معنای دست، در این اصطلاح به معنای تسلط و مالکیت داشتن بر چیزی است.

بنابراین خلع يد در لغت يعنى چیزى را از دست كسى درآوردن یا به سلطه كسى بر چیزى از راه قانونی خاتمه دادن. در اصطلاح حقوقی، خلع يد به معنای رفع تصرف از متصرف مال غیر منقول به استناد حکم دادگاه يا سند رسمى و یا حکم قانون است.

خلع ید یک دعوای حقوقی است. در این دعوی، مالک مال غیرمنقول (مانند زمین، خانه، مغازه، باغ و …) به عنوان خواهان، علیه خوانده یعنی شخصی که به طور غیر قانونی، غیرمجاز و به نحو عدوانی مال غیر منقول او را تصرف کرده و اصطلاحا به عنوان غاصب شناخته می شود، جهت رفع تصرف غیرقانونی متصرف و تحویل ملک، نزد مرجع صالح اقامه دعوی می کند و تقاضای خلع ید، رفع ید و یا اخراج متصرف از ملک خود را دارد.

قانونگذار در قوانین موضوعه تعريف مشخصى از دعواى خلع يد ارائه نداده است. اکثر حقوقدانان دعواى خلع يد را به دعوى غصب و يا دعواى مالکیت تعبیر كرده اند.

در این دعوى، هیچ رابطه حقوقى يا قراردادى بین مدعی مالکیت و متصرف غیرقانونی ملک، وجود ندارد و متصرف با قهر وعدوان بر ملک مسلط شده است.

 مهمترين رکن در دعوای خلع ید «مالکیت» است. به عبارت دیگر در دعواى خلع يد خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود بر ملک، است و موضوع اصلی در این دعوی، اثبات مالکیت است.

انواع خلع ید:

خلع ید به معنای اعم آن را می توان تحت سه عنوان تقسیم بندی نمود:

خلع ید غاصبانه

خلع ید به معنای اخص،‌‌ همان دعوای مالکیت است که طی آن مالک ملک، درخواست رفع تصرف غیرقانونی دیگری را از ملک خود دارد.

در این نوع، موضوع دعوی مالکیت بر عین و منافع ملک است و مالک با داشتن سند برای اثبات مالکیت خود، درخواست منع تصرفات غاصب از ملک خود را دارد و قراردادی بین طرفین آن وجود ندارد.

خلع ید امانی

دعوای تخلیه ید دعوایی است، عدم مالکیت خوانده بر ملک و قانونی بودن تصرف او قبل از انقضای قرارداد، مورد قبول طرفین دعواست و ادعای خواهان بر غیرقانونی بودن یا برخلاف قرارداد بودن ادامه تصرفات خوانده بر ملک است.

بنابراین در دعوای خلع ید، تصرف از ابتدا بر مبنای یک قرارداد قانونی، انجام شده که بعد از اتمام قرارداد، ادامه تصرف از سوی متصرف غیرقانونی می باشد و در صورت عدم تخلیه، متصرف به عنوان غاصب شناخته می شود. لذا این دعوی، دعوای مالکیت بر منفعت است و خواهان تقاضای رفع ادامه تصرفات خوانده را دارد.

در صورتی که در قرارداد، مدت تصرف از قبل مشخص نشده باشد، مالک در صورتی می تواند علیه متصرف دعوای تخلیه را مطرح نماید که ملکش را مطالبه کرده باشد ولی متصرف همچنان به تصرف خود، ادامه دهد.

دعوای تصرف

نوع سوم از دعوای خلع ید به معنای اعم، دعوای تصرف است. به این معنا که متصرف سابق (قبلی) مال غیرمنقول، علیه متصرف فعلی دعوایی را مطرح نماید.

این دعوی، شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق می باشد که به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شود.

ارکان و شرایط دعوای خلع ید:

از آنجا که هر دعواي حقوقي كه در دادگاه طرح و رسیدگی مي شود، داراي ارکان و شرايط خاص خود می باشد، در مورد دعوای خلع ید نیز ارکان و شرایطی وجود دارد که در اینجا ذکر می شود.

در دعوای خلع ید، مالک مدعی است که ملک او به نحو غیرقانونی در تصرف فرد دیگری قرار گرفته است و خواسته او رفع این تصرف است.

بنابراین برای طرح دعوای خلع ید از سوی خواهان و رسیدگی به آن در دادگاه، نیاز به وجود شرایط قانونی خاصی است که وجود این شرایط باید از سوی دادگاه احراز شود و در صورت عدم احراز شرایط لازم، دعوی از سوی دادگاه قابل استماع نیست و قرار رد دعوی صادر می شود.

این ارکان و شرایط شامل موارد زیر می باشد:

غيرمنقول بودن موضوع دعوی

برخي حقوقدانان معتقدند، دعواي خلع يد تنها نسبت به مال غیرمنقول قابل استماع است و اگر فردي بر مال منقول ديگري تصرف غاصبانه داشته باشد، دعواي خلع يد در مورد آن قابل استماع نخواهد بود و مدعی در اینجا بايد دعوی استرداد مال را مطرح کند.

اما برخي ديگر از حقوقدانان اين نظر را نمي پذيرند و معقتدند دعواي خلع يد نسبت به مال منقول نیز قابل استماع است. اداره حقوقي قوه قضايیه نیز با این گروه هم نظر است و عقیده دارد دعواي خلع يد نسبت به اموال منقول هم قابل استماع است و اعلام نموده: «باتوجه به ملاک ماده 43 قانون اجرای احکام، رسیدگی به دعوای خلع ید از سهم مشاع كامیون بلا اشکال است»

در ماده 310 قانون مدنی نیز آمده است: «اگر كسي که مالي به عاريه يا وديعه و امثال آن در دست اوست منکر گردد، از تاريخ انکار در حکم غاصب است.» ملاحظه مي شود كه در عقود عاريه و وديعه، غیرمنقول بودن مال موضوع عقد شرط نیست و اين عقود نسبت به اموال منقول نیز قابل تحقق هستند.

تصرف و استیلای خوانده (غاصب) بر مال

این تصرف و استیلاء باید محقق شده باشد و تحقق آن نیز امری عرفی است. عرف زماني غصب را محقق مي داند كه ورود به ملک به قصد استیلا و تصرف انجام شده باشد پس فردي به قصد: تماشا، بازرسي، گذشتن یا تجسس و یا برای زمان کوتاهی وارد ملکي شود، عرف اين اقدام را غصب نمی داند.

تصرف باید بصورت عدوانی، غیرقانونی و بدون مجوز یا رضایت مالک بوده باشد تا غاصبانه محسوب شود. قانونگذار با ذکر شرط “به نحو عدوان” بر شرايط ديگر غصب، ظاهرا غیرقانونی بودن، ناحق بودن و ظالمانه بودن دستیابی  را شرط تحقق غصب دانسته است.

اثبات مالکیت خواهان

طبق قانون ثبت، قانونگذار کسی را به عنوان مالک می شناسد که سند مالکیت به نام او صادر شده باشد. پس خواهان باید بتواند مالکیت خود را، از طریق ارائه سند رسمی اعم از سند ثبتی یا دادنامه، ثابت نماید تا مالکیت خواهان بر مال نزد دادگاه محرز گردد.

بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک و وقوع تصرف عدوانی و غیرقانونی متصرف، خواهان می تواند دعوای خلع ید غاصبانه را نزد محکمه مطرح کند و تقاضای خلع ید متصرف را داشته باشد.

مواد قانونی مربوط به دعوای خلع ید

هرچند اصطلاح “خلع ید” عینا در متن قانون ذکر نشده است اما در ماده 308  قانون مدنی، خلع ید با عنوان تصرف غاصبانه معرفی می شود.

در ماده 308 قانون مدنی آمده است: «غصب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان» قانونگذار از این ماده به بعد نیز تحت عنوان غصب به بیان مقررات مربوط به خلع ید پرداخته است.

تنها جایی که در قانون صریحا به واژه خلع ید، اشاره شده است در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است. در این ماده آمده است: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد…»

مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید

دعوای خلع ید به معنای خاص آن، یک دعوای حقوقی است. برای تشخیص مرجع صالح رسیدگی به دعوی، ابتدا باید به موضوع دعوی توجه کرد، از آنجا که موضوع دعوای خلع ید مربوط به اموال غیرمنقول است بنابراین مرجع صالح رسیدگی به این دعوی، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است حتی اگر محل اقامت خوانده، آنجا نباشد.

با توجه به این که این دعوی مربوط به مال غیرمنقول است، حتی اگر ارزش خواسته بر اساس قیمت ملک، کمتر از 20 میلیون تومان باشد باز هم رسیدگی به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست بلکه در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است.

خلع ید مشاعی چیست؟

ملک مشاع، ملکی است که دو یا چند نفر به صورت مشاع در آن شریک باشند. شراکت مشاعی یعنی هریک از شرکا در جزء جزء ملک شریک هستند و هیچ کدام نمی توانند بگویند که مالک کدام قسمت ملک هستند.

به همین سبب است كه هیچ يک از مالکان مشاع بدون اذن سایرشرکاء، حق تصرف در مال مشترک را ندارند چراكه با این کار، در حق ديگران تصرف مي كنند، انتشار حق مالکیت شركاء در تمام اجزاي مال مشاع باعث مي شود تا هر تصرفی تجاوز به حقوق سایرین باشد.

بنابراین اگر شریکی بدون اجازه سایر شرکاء ملک مشاع را تصرف نماید، هریک از شرکاء می توانند دعوای خلع ید را مطرح نمایند. اگر ملک مشاع، توسط افرادی غیر از شرکا تصرف شود نیز هریک از شرکاء می توانند اقدام به طرح دعوای خلع ید نمایند.

در مورد طرح دعوای خلع ید در معنای اخص آن در ملک مشاع، قوانین مشخصی وجود دارد. ماده ۴۳ ق. ا. ا. م: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود. ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

عبارت “مقررات املاک مشاعی” در بخش پایانی این ماده، اشاره به مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی دارد که تصرف هر شریک در ملک مشاع را مشروط به اذن سایر شرکاء نموده است و در صورت نبود اذن و اجازه یا اقدام خارج از حدود اذن، متصرف را ضامن دانسته است.

در همین رابطه برخي معتقدند دعواي خلع يد نسبت به ملک مشاع مسموع نیست، چون در صورت صدور حکم خلع يد، حکم صادره عملا قابل اجرا نیست.

اما در مقابل برخی معتقدند، حکم خلع يد در مال مشاع به این لحاظ قابل اجراست که ماده 43 قانون اجراي احکام مدني دلالت دارد بر اینكه از تمام ملک خلع يد مي شود ولي تصرف محکوم له، مشمول مقررات املاک مشاعي است.

انتزاع ید چیست ؟

با توجه به تعاریف ارائه شده در مورد دعوای خلع ید، در تعریف انتزاع ید، باید گفت خواسته ای که در دعوای خلع ید از سوی خواهان نزد محکمه مطرح می شود، انتزاع ید غاصبانه متصرف غیرقانونی از ملک است.

به این معنی که خواهان از محکمه می خواهد تا حکم به خاتمه دادن تسلط و تصرف غیرقانونی متصرف را صادر نماید.

تنظیم دادخواست خلع ید و مراحل گرفتن حکم خلع ید:

خلع ید یک اقدام حقوقی، غیرکیفری و ترافعی است که در محاکم حقوقی طرح و رسیدگی می شود.

خواهان یا وکیل وی برای اقدام به طرح دعوی و ارائه دادخواست خلع ید علیه شخص متصرف، باید به همراه مدارک و اسناد اثبات کننده ادعای خود به دفاتر خدمات قضایی مراجعه نمایند و با پرداخت هزینه دادرسی و سایر هزینه های سامانه ابلاغ قوه قضاییه (ثنا) نسبت به ثبت دادخواست خلع ید خود اقدام نمایند.

با توجه به این که این دعوی مربوط به اموال غیرمنقول است، هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت ملک در آن منطقه و طبق ارزش منطقه ای که توسط وزارت اقتصاد برای ادارات تابعه  بصورت سالیانه ارسال می شود، تعیین می شود.

مراحل تنظیم دادخواست

• بنابراین برای طرح دعوای خلع ید در مرحله اول، باید دادخواست خلع ید توسط خواهان یا وکیل او تنظیم شود و از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود.
• در مرحله بعدی، با احراز ارکان و شرایط دعوی و بررسی مدارک و مستندات، شعبه و وقت رسیدگی به این دعوی مشخص می شود.
•  سپس اطلاعات شعبه و زمان رسیدگی به دعوی از طریق ابلاغیه به اطلاع طرفین دعوی و وکلای آن ها برای حضور در دادگاه رسانده می شود.
•  دادگاه با رسیدگی پرونده و در صورت احراز غیرقانونی بودن تصرف خوانده، رای خود را به نفع مالک ملک صادر می نماید.
• رای صادره پس از گذشت مهلت اعتراض، قطعی خواهد شد و با ابلاغ آن به خواهان، او باید اجرای حکم را از بخش اجرای احکام درخواست نماید تا اجرائیه صادر شود.
• سپس مأمور اجرا یا دادورز جهت اجرای حکم اقدام به عملیات اجرایی می کند.
• چنانچه محکوم علیه بعد از اینکه حکم خلع ید اجرا شد، رفع ید نکند و باز هم بر ملک تصرف نماید، این بار تصرف او طبق ماده 693 قانون مجازات اسلامی، مصداق بزه و جرم تصرف عدوانی قرار می گیرد و مجازات آن علاوه بر رفع تجاوز، حبس از 6 ماه تا 2 سال خواهد بود.

بیشتر بخوانید: بهترین وکیل ملکی

تخلیه ید چیست؟

زمانی که بین مالک و متصرف یک ملک قرارداد اجاره ای بسته شده باشد و بر مبنای آن قرارداد، ملک به تصرف مستاجر درآمده باشد، با اتمام و انقضای مدت قرارداد و عدم تخلیه ملک از سوی مستاجر، مالک می تواند براي خارج نمودن ملک از تصرف متصرف، دعواي تخلیه را نزد محکمه مطرح نماید.

در تبصره ماده ۱۷۱ قانون آئین دادرسی مدنی که درباره تصرف عدوانی است، در مورد دعوای تخلیه ید این طور آمده است: دعاوی تخلیه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز در مواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرف قرارداد و شرایط خاصی برای تخلیه یا استرداد وجود داشته باشد (برای مثال قرارداد اجاره آپارتمان) مشمول مقررات این ماده نخواهد بود.

بنابر این تبصره: اگر شخصی ملک خود را با مدت معلوم به یک نفر اجاره دهد، پس از انقضای مدت و با وجود تقاضای موجر، مستاجر اقدامی در جهت تخلیه ملک انجام ندهد، مالکمی تواند  برای دریافت حکم تخلیه، اقدام به طرح دعوای تخلیه ید نزد مرجع صالح نماید.

دستور تخلیه املاک مسکونی:

به موجب قانون روابط موجر و مستاجر، مالک ملک مسکونی که اجاره داده شده، در شرایط خاصی می تواند درخواست تخلیه ملک توسط مستاجر را از مراجع قانونی داشته باشد.

 شرایط درخواست تخلیه ملک توسط مستاجر

• عدم پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر و تکرار آن
• مستاجر بدون داشتن اختیار واگذاری ملک به دیگری، ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد.
• استفاده مستاجر از ملک، در جهتی غیر از آنچه در قرارداد آمده است
• استفاده نامشروع و غیرقانونی از منزل مسکونی توسط مستاجر و …

برای گرفتن دستور تخلیه توسط موجر، باید توجه داشت اعتبار قرارداد رسمی اجاره، متفاوت از قرارداد عادی اجاره است که معمولا در بنگاه های املاک تنظیم می شود.

قرارداد اجاره ای که در دفتر اسناد رسمی، تنظیم و ثبت می شود، یک سند رسمی است و از امتیازات مربوط به اسناد رسمی نیز برخوردار است اما قرارداد عادی آن امتیازات را ندارد.

در مواقعی که شرایط تخلیه ملک برای موجر موجود باشد، در صورت رسمی بودن سند، درخواست تخلیه به دایره اجرای ثبت ارائه می شود و از این طریق اجرا می شود.

اما اگر اجاره نامه عادی باشد، موجر باید برای اخذ دستور تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه نماید و درخواست خود را ارائه دهد.

شرایط کلی برای درخواست دستور تخلیه

• کتبی بودن قرارداد اجاره کتبی
• ذکر مدت اجاره در قرارداد
• ذکر مبلغ اجاره در قرارداد
• وجود امضای حداقل دو شاهد، در قرارداد
• انقضای زمان اجاره مندرج در قرارداد

پس از صدور دستور تخلیه توسط مقام قضایی، این دستور ظرف 24 ساعت به مستاجر ابلاغ می شود و ظرف ۳ روز دستور تخلیه اجرا می شود.

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه یا چک و سند تضمینی از مستاجر دریافت کرده باشد، اجرای دستور تخلیه مشروط به استرداد آن وجه یا سند است.

لازم به ذکر است در حال حاضر با شیوع بیماری کرونا، با توجه به مصوبه ستاد مبارزه با کرونا تا پایان سال 1400 شرایط تخلیه ملک در ایران تغییر پیدا کرده است و تخلیه ملک از سوی موجر به راحتی انجام نمی گیرد و نیاز به شرایط خاص است.

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

هريک از دعاوي خلع يد و تخلیه ید، داراي اركان و شرايط خاصی هستند، لذا قانونگذار نیز بین این دعاوي تفاوت قائل شده و عناوین متفاوتی بر آن ها نهاده است.

از آنجا که اگر خواهان به جاي دعوای تخلیه، دعواي خلع يد را مطرح كند يا بالعکس، این اشتباه از موجبات رد دعوی خواهد بود. به همین جهت، برای تشخیص این دو دعوی از یکدیگر و عدم اشتباه در طرح دعوی، لازم است که تفاوت های این دو نوع دعوی برای تشخیص درست آن ها بیان شود.

از جمله تفاوت دعوای خلع ید و دعوای تخلیه ید این موارد می باشد:

• دعواي تخلیه یک دعوای غیرمالي است، اما دعواي خلع ید در مواردی که منجر به اختلاف در مالکیت شود یک دعوای مالي است و همین امر موجب اختلاف هزینه دادرسی می شود.
• تخلیه ید در مورد اعیاني كه با اذن قانوني تصرف شده است و بر مبنای قرارداد اجاره به تصرف دیگری در آمده است، به کار می رود در حالی که در خلع ید، قراردادی بین طرفین وجود نداشته و تصرف غاصبانه و غیرقانونی انجام شده است.
• در دعوای خلع ید، خواهان باید مالکیت خود را نسبت به ملک مورد دعوی، با ارائه ادله و مدارک ثابت نماید اما در دعوای تخلیه ید عدم مالکیت خوانده بر ملک، مورد قبول طرفین است و ادعای خواهان بر غیرقانونی بودن ادامه ید خوانده بر ملک است. در دعوای تخلیه، مالکیت عین ملک شرط نیست و مالکیت منافع نیز، کفایت می کند.
• مرجع رسیدگی کننده به دعوای خلع ید دادگاه محل وقوع ملک است اما دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک رسیدگی می شود.
• با توجه به مرجع رسیدگی کننده دعوی، نتیجه نیز متفاوت است. در دعوای تخلیه ید، دستور صادر می شود اما در دعوای خلع ید، از سوی دادگاه حکم مقتضی صادر می شود.

وکیل رفع تصرف عدوانی

دعوای تصرف عدوانی هم بصورت حقوقی و هم بصورت کیفری می تواند مطرح شود. در طرح دعوای حقوقی، باید به دادگاه مربوطه مراجعه کرد و نیازی به اثبات مالکیت نیست و اثبات سبق تصرف کافی است اما در طرح دعوی به صورت کیفری حتما باید مالکیت اثبات شود.

از دیگر تفاوت های تصرف عدوانی حقوقی و کیفری این است که در دعوای تصرف کیفری باید سوءنیت مرتکب اثبات شود اما در دعوای حقوقی اثبات سوءنیت شخص متصرف لازم نیست.

با توجه به نکات و مسائل مهم و تخصصی ای که در طرح دعوای تصرف عدوانی وجود دارد به افرادی که قصد طرح این دعوی را دارند توصیه می شود برای طرح آن به بهترین روش و دستیابی به نتیجه مطلوب، حتما به یک وکیل متخصص مراجعه نمایند.

طرح دعوی با عنوان اشتباه، می تواند منجر به صدور قرار عدم استماع دعوی از سوی دادگاه و رد آن و در مجموع موجب عدم دستیابی به نتیجه و هدر رفتن وقت و هزینه افراد شود.

به همین جهت ضروری است که افراد جهت طرح دعوای صحیح، تسریع در رسیدگی به پرونده و رسیدن به نتیجه مورد نظر، حتما قبل از طرح دعوی تصرف عدوانی از یک مشاور و وکیل متخصص در این زمینه، مشورت های لازم را دریافت کنند.

یک وکیل حرفه ای با توجه به تجربه و تسلطی که بر قوانین دارد، می تواند تشخیص دهد که طرح دعوا از چه نوعی برای موکلش بهتر است.

تخلیه املاک مشاع

همانطور که بیان شد، بر مبنای ماده 581 قانون مدنی: تصرف مادی هریک از مالکین در ملک مشاع، نیاز به اذن سایر مالکین دارد. در غیر این صورت، سایر مالکین این حق را دارند که برای خاتمه دادن به تصرف غیرقانونی آن شخص، دست به اقدام حقوقی بزنند.

منظور از تخلیه ملک مشاع، اقدامات حقوقی است که برای اتمام تصرفات غیرمجاز و غیرقانونی یک شخص در یک ملک مشاعی انجام می گیرد.

این اقدامات حقوقی، می تواند به شکل دعوای تخلیه ید، دعوای خلع ید و یا دعوای تصرف عدوانی مطرح گردد. متصرف غیرقانونی نیز می تواند یکی از مالکین ملک مشاع یعنی یکی از شرکا و یا شخص ثالثی باشد.

بنابراین اقدام به تخلیه ملک می تواند از سوی یک یا چند نفر از مالکین علیه یک یا چند مالک و شریک دیگر و یا علیه شخص ثالث انجام شود.

نحوه تخلیه ملک مشاع از طریق خلع ید، در قسمت قبلی توضیح داده شد در اینجا، تخلیه ملک مشاع از طریق طرح دعوای تخلیه ید توصیح داده می شود.

با توجه به توضیحات ارائه شده در مورد تخلیه ید، این دعوی در مواردی مطرح می شود که طبق قرارداد، مالکیت منافع ملک برای مدت مشخصی به دیگری انتقال یابد و ملک به او اجاره داده شود. اما پس از اتمام مدت اجاره و زمان قرارداد، مستاجر ملک را تخلیه نکند. در این شرایط، موجر می تواند برای رفع تصرف غیرقانونی متصرف، دعوای تخلیه ید را مطرح نماید.

این شرایط در مورد ملک مشاع نیز می تواند محقق شود. به این صورت که چند نفر، بصورت مشاعی مالک یک ملک شوند و ملک مشاع را به شخص ثالث یا یکی از شرکاء اجاره دهند و با اتمام مدت اجاره یا فسخ قرارداد، مستأجر ملک را تخلیه نکند.

در این شرایط مالکین ملک مشاع می توانند علیه متصرف، دعوای تخلیه ید (ogu dn , jogdi) را مطرح و بصورت قانونی اقدام به تخلیه ملک مشاع نمایند.

تنظیم دادخواست اثبات مالکیت:

یکی از موضوعات رایج و مورد اختلاف در زمینه موضوعات حقوقی، بحث اثبات مالکیت است. اگر ملکی در اداره ثبت اسناد ثبت رسمی نشده باشد، واجد سند رسمی نمی باشد.

در این شرایط اگر در مورد مالکیت ملکی که سند رسمی ندارد، درگیری و اختلافی ایجاد شود و شخصی که ملک را به هر نحوی تملک کرده است، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است دادخواست خود را با عنوان اثبات مالکیت در دادگاه صالح مطرح نماید.

متن دادخواست اثبات مالکیت از مرجع قضایی 

مرجع رسیدگی: (دادگاه محل وقوع ملک)

خواهان: (کسی که ادعای مالکیت ملک را دارد)

خوانده: (کسی که ملک را به خواهان تملیک کرده و ایادی قبل از او در صورت وجود)

کلاسه پروند: ….

خواسته: …

در صورتی که دادگاه محل وقوع ملک، با توجه به ادله و مدارک خواهان (مانند شهود، مبایعه نامه و … )، مالکیت او را احراز نماید، حکم به اثبات مالکیت او می دهد. این حکم دادگاه به عنوان سند رسمی خواهان بر مالکیت ملک خواهد بود.

لازم به ذکر است که این دادخواست نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی، از سوی دادگاه قابل استماع نیست. چرا که طرح این دعوی بر خلاف قانون ثبت است و پذیرش آن با توجه به وجود سند رسمی، منجر به صدور اسناد رسمی متعارض خواهد شد.

اگر ملک ثبت نشده در دفتر اسناد رسمی در تصرف شخص دیگری باشد، مدعی مالکیت می تواند دادخواست اثبات مالکیت و دادخواست خلع ید را همزمان نزد دادگاه مطرح نماید.

برای دادخواست اثبات مالکیت لازم است خواهان، قرارداد کتبی یا شفاهی مبنی بر انتقال مالکیت یا مبنی بر مالکیت ارائه نماید

اما در صورت ارائه دلیل از طرف خوانده مبنی بر بی اعتباری قرارداد ارائه شده، اثبات اعتبار قرارداد بر عهده خواهان است. به این دلیل که ممکن است ابتدا قرارداد معتبری تنظیم شده باشد ولی بعد از تنظیم به جهتی فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد. لذا با رد اعتبار قرارداد از سوی خوانده، این خواهان است که باید اعتبار قرارداد را اثبات نماید.

بیشتر بخوانید: وکیل برای دادخواست

وکیل خلع ید و تخلیه

قطعا برای موفقیت در هرکاری اولین اقدام مراجعه به متخصص آن کار است و برای حل و فصل دعاوی حقوقی مانند دعاوی خلع ید و تخلیه ید نیز مراجعه به وکیل خلع ید حرفه ای بهترین اقدام است.

اشخاصی که خواهان طرح دعوای خلع ید هستند می توانند شخصا و یا از طریق اخذ وکیل اقدام به طرح دعوا کنند و برای این کار به این مدارک نیاز دارند:

• خواهان حتما باید تصویر تایید شده سند مالکیت ملک خود را داشته باشد
• مدارک شناسایی مانند کارت ملی برای احراز هویت
• پرداخت هزینه دادرسی
• شهادت شهود و مطلعین
• درخواست جلب نظر کارشناس
• شماره پرونده استنادی
• تحقیقات محلی
• معاینه محلی

عدم آگاهي از اين نوع دعاوی (خلع ید، تخلیه و تصرف عدواني) و روش صحیح اقامه دعاوي و پیگیری این نوع پرونده ها، سبب مي شود، بسیاري از افراد، پس از طرح دعوا و اطاله دادرسي نتیجه مورد نظر را به دست نیاورند و حتي موجبات نا امیدي بسیاري افراد، از قوه قضائیه مي شود.

لذا تشخیص نوع دعاوي و تفکیک آن از هم باعث مي شود كه در تنظیم دادخواست، از طرف شخص یا وكیل او،  اشتباهی انجام نشود تا موجب اتلاف وقت و هزينه و ازدحام محاکم بدون دستیابی به نتیجه نشود.

مزایای اقدام به طرح دعوا و پیگیری پرونده توسط وکیل:

 -کاهش زمان اقدام به طرح دعوی

– عدم نیاز به حضور مالک در جلسات رسیدگی و زمان اجرای حکم خلع ید

-عدم نیاز به مراجعه و اخذ دستور تخلیه از شورای حل اختلاف توسط مالک و انجام آن توسط وکیل خلع ید

– امکان دریافت خسارت و اجرت المثل زمان تصرف ملک از متصرف غیرقانونی توسط وکیل

– توقیف اموال متصرف بعد از محکومیت او جهت مطالبه ضرر و زیان خواهان از سوی وکیل خلع ید و تخلیه

قطعا از مزایای مهم بکارگیری وکیل در دعوای خلع ید، اشراف یک وکیل بر قوانین این حوزه و تجربه او در این کار برای اثبات حق موکل و کسب نتیجه مطلوب برای اوست.

هدف از اين مقاله بررسي دعاوی خلع ید و تخلیه ید و مسائل مربوط به آن بود تا افراد خواهان طرح این دعاوی، راحت تر بتوانند نوع دعاوی را از یکدیگر تشخیص دهند و با قوانین و شرایط آن آشنایی پیدا کنند.

گروه وکلای حامیان عدالت با ارائه انواع خدمات حقوقی و سابقه درخشان در زمینه حل و فصل دعاوی ملکی، آماده پاسخگویی به ابهامات و سوالات مراجعین محترم و پیگیری امور حقوقی در زمینه دعاوی مربوط به خلع ید و تخلیه ید و تصرفات عدوانی شهروندان محترم می باشد.