همه چیز درخصوص فروش ملک مشاع
ملک مشاع چیست؟
عناوین اصلی این مقاله :
مشاع بودن یک ملک به معنای مالکیت چند نفر بصورت شریکی در یک ملک است بدون مشخص بودن سهم هریک از شرکاء بطور مستقل و جداگانه. یکی از مسائل مهمی که در مورد ملک مشاع وجود دارد این است که، هریک از مالکان مشاع، می توانند بدون اجازه سایر مالکان، در مورد سهم خودشان، تصرفات حقوقی مانند: فروش و اجاره را انجام دهند اما در مورد تصرفات مادی در سهم سایرین و تمام ملک نیاز به رضایت همه شرکاء است.
فروش ملک مشاع:
همانطور که ماده 581 قانون مدنی در این رابطه به شریک ملک مشاعی اجازه می دهد بدون رضایت سایر شرکاء همه یا بخشی از سهم خودش را به شخص دیگری منتقل کند.
لذا فروش ملک مشاع یکی از مسائل حقوقی است که می تواند به جهت تعدد مالکین و وجود اختلاف میان آن ها در فروش یا مسائلی از این دست، به موضوعی پیچیده و چالش برانگیز تبدیل شود.
در همین راستا، این مطلب برای کسانی که می خواهد با مسائل حقوقی فروش ملک مشاع آشنا شوند، توضیحات لازم در مورد این موضوع از جمله: تعریف ملک مشاع، تقسیم و فروش ملک مشاع و سایر مسائل مربوطه، از سوی گروه وکلای حامیان عدالت ارائه می شود.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک:
شخصی ملکی را که با چند نفر شریک است بدون اجازه شرکا به فروش برساند در این صورت معامله انجام شده تنها به نسب سهم خودش صحیح می باشد و نسبت به سهم باقی شرکا غیرنافذ می باشد و معامله فضولی محسوب می شود که در این صورت اگر شرکا معامله را قبول نمایند معامله صحیح و نافذ می شود اما اگر رد نمایند معامله فقط نسبت به سهم کسی که ملک را فروخته است صحیح می باشد اما اگر مالک جدید بخواهد دخل و تصرفی در ملک مشاعی انجام دهد باید حتما با رضایت شرکا باشد.
نکته: اگر خریدار از فضولی بودن معامله ( معامله ای است که در آن مالک از معامله یا بی خبر است و یا از آن رضایت ندارد.) اطلاع داشته باشد نمی تواند اعتراض نماید اما اگر از فضولی بودن معامله بی اطلاع بوده باشد، قسمت صحیح معامله را نیز می تواند فسخ نماید.
سند ملک مشاع
طبق قوانین حقوقی، اسناد به دو نوع عادی و رسمی تقسیم می شود. اسناد رسمی، اسنادی هستند که در دفاتر اسناد رسمی یا نزد مامورین رسمی تنظیم شده باشند اما سند عادی در دفاتر اسناد یا طبق قوانین اسناد رسمی تنظیم نشده است و بین طرفین با امضای گواهان تنظیم شده است.
در مورد اینکه سند مالکیت ملک مشاع، چه نوع سندی محسوب می شود، باید گفت، در صورتی که سند مالکیت ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و طبق قوانین اسناد رسمی، ثبت شده باشد، سند رسمی محسوب می شود و در غیر این صورت یک سند عادی است که امتیازات و اعتبار سند رسمی را ندارد.
دریافت سند رسمی برای ملک مشاع
در صورتی که هریک از مالکان ملک مشاعی هرچند با سهم اندک، بخواهند برای خود سند رسمی مستقلی داشته باشند، باید این مراحل را انجام دهند:
- درخواست تفکیک سند به اداره ثبت و اسناد
- تعیین سهم هریک از شرکاء طبق نسبت سهم آن ها
- تنظیم نمودن تقسیم نامه
- تنظیم صورت مجلس تفکیکی
- ارائه اسناد ملک و تقسیم نامه آن به اداره ثبت اسناد
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسناد مجزا برای مالکان به نسبت سهم آن ها
ساخت و ساز در ملک مشاع
ساخت و ساز در ملک مشاع یک نوع تصرف مادی در ملک محسوب می شود و به همین جهت همانطور که گفته شد، طبق قانون، نیاز به رضایت تمام مالکان مشاع دارد و هیچ کدام از شرکاء نمی توانند بدون رضایت و اطلاع سایرین اقدام به ساخت و ساز در ملک مشاع کنند.
در صورت اقدام به ساخت و ساز یکی از شرکاء بدون اطلاع سایرین، برای سایر شرکاء این حق ایجاد می شود که شکایت کنند و می توانند با شکایت دستور تخریب بنا و یا اجرت المثل آن را بگیرند.
جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص مطالبه اجرت المثل به مقاله نحوه مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در ملک مشاعی مراجعه نمایید.
برای ساخت و ساز قانونی از سوی شرکاء ابتدا باید تقسیم ملک انجام گیرد و با افراز ملک هرکدام از مالکین می توانند در ملک خود، ساخت و ساز انجام دهند.
جرم فروش ملک مشاع:
منظور از این جرم این است که یکی از شرکا سهم شریک دیگر را بدون اجازه او به فروش برسان که در واقع جرم انتقال مال غیر اتفاق می افتد.
این جرم مقید بوده و جزء جرائم علیه اموال می باشد که تیجه آن انتقال مال و ضرر مالی است و در واقع یکی از اشکال کلاهبرداری محسوب می گردد.
نکته: اگر شخصی سهم خود را از ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا به فروش برساند جرم محسوب نمی شود اما اگر سهم دیگر شرکا را بدون اجازه به فروش برساند مجرم محسوب می شود.
نحوه فروش ملک مشاع غیرقابل افراز:
برای افراز کردن ملک مشاع باید به اداره ثبتی حوزه ی ملک مورد نظر مراجعه نمود؛ اما اگر اداره ثبتی اعلام نمود که ملک مورد نظر غیرقابل افراز می باشد، گواهی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک را صادر می کند که در این صورت هرکدام از شرکاء که قصد فروش ملک را دارند باید دادخواست فروش ملک مشاعی را تنظیم نمایند و تقدیم دادگاه حقوقی نمایند تا دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر نماید .
لازم به ذکر است این دعوا دعوای غیر مالی می باشد و تنها در صورتی مالی می باشد که در مالکیت اختلاف باشد بنابراین هزینه دادرسی آن مطابق دعوای غیر مالی محاسبه می گردد.
حق شفعه چیست؟
براساس ماده 808 قانون مدنی، اگر دو نفر در مال غیرمنقول قابل تقسیمی با یکدیگر شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را به نفر سومی بفروشد، شریک او حق دارد مبلغی را که خریدار بابت آن سهم از ملک مشاع داده است به خریدار پرداخت نماید و مالک آن سهم گردد که به این عمل، حق شفعه می گویند.
نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع:
دستور فروش ملک مشاع نیاز به اجرائیه ندارد و مستقیما به اجرای احکام فرستاده می شود که در اجرای احکام، توسط کارشناس رسمی دادگستری قیمت ملک مشخص می گردد و در صورتی که طرفین اعتراضی به قیمت تعیین شده نداشته باشند، آگهی برگزاری مزایده منتشر می شود.
پس از این که ملک از طریق مزایده فروخته شد، هزینه های قانونی و اجرایی از مبلغ معامله کسر می گردد و باقی مانده مبلغ، میان شرکا به نسبت سهمشان تقسیم می شود.
نکته: اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد، درخواست دستور فروش قابل استماع نیست.
فروش ملک مشاع قولنامه ای
قولنامه به معنای تنظیم قراردادی اولیه و موقتی است که دو طرفی که تصمیم به معامله با یکدیگر در آینده را دارند، پیش قرارداد و تعهد خود را در آن ذکر می کنند و متعهد می شوند در زمان مشخص به تعهد خود یعنی انتقال مال عمل کنند.
معمولا در قولنامه ضمانت اجرایی مالی یا خسارت برای موارد عدم انجام تعهد، در نظر گرفته می شود. در فروش ملک مشاع از طریق قولنامه نیز اگر همه شرکاء برای فروش ملک به صورت قولنامه ای توافق داشته باشند، می توانند ملک را به صورت قولنامه ای بفروشند و نیازی به افراز ملک نیست.
اما در جایی که شرکای ملک مشاع بر فروش ملک به صورت قولنامه ای رضایت نداشته باشند، ابتدا باید افراز ملک انجام شود و بعد از آن هر شریکی می تواند با مشخص شدن سهم خود اقدام به فروش ملک نماید.
بنابراین باید توجه داشته باشید در املاک مشاعی، همه شرکاء، مالک اصلی محسوب می شوند، به همین جهت در خرید و فروش چنین املاکی دقت بیشتری لازم است و بهتر است حتما از راهنمایی و مشورت با یک وکیل ملکی استفاده شود.
نمونه دادخواست فروش ملک مشاع:
بسمه تعالی
ریاست محترم مجتمع قضایی ………
با سلام و احترام
اینجانب …………. خواندگان …………….. و …………….. در آپارتمانی با شماره پلاک ثبتی …………. به صورت مشاعی مالک می باشیم، با توجه به مدارک تقدیمی و نامه ی صادر شده از اداره ثبت اسناد ……………. این آپارتمان با شماره ثبتی فوق الذکر قابل تقسیم و افراز نمی باشد. فلذا از دادگاه محترم تقاضای صدور دستور فروش آپارتمان مذکور و تقسیم ثمن آن را طبق سهم الشرکه و میزان مالکیت به انضمام تمامی خسارات قانونی و هزینه دادرسی را دارم.
با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی و امضاء
هزینه دادرسی در فروش ملک مشاع
در پاسخ به این سوال که آیا برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع هزینه دادرسی نیاز است؟ به ویدئو زیر مراجعه نمایید.
وکیل فروش ملک مشاع
دعاوی مربوط به ملک و املاک به جهت مبادلات مالی قابل توجهی که در آن وجود دارد، همیشه از دعاوی مهم و حساسی هستند که طرح و پیگیری آن نیاز به دقت خاصی دارد.
یکی از مسائل حقوقی که افراد با آن درگیر هستند، فروش ملک مشاعی و مسائل حقوقی مربوط به آن است. با توجه به قوانین و راهکارهای مختلفی که در مورد فروش ملک مشاع وجود دارد، توصیه می شود در صورت تصمیم به فروش ملک مشاع (tv,a lg; lahu) حتما این کار توسط وکیل متخصص در فروش ملک مشاع انجام شود. برای وکالت در فروش ملک مشاع باید همه شرکاء با هر مقدار سهمی که دارند، به وکیل وکالت بدهند اگر یکی از مالکان هم وکالت ندهد و وکالت انجام شود این وکالت، فضولی و قابل ابطال است.
از دعاوی مربوط به املاک مشاع می توان به دعوای افراز، دعوای تقسیم، دعوای الزام به فروش ملک، دعوای ابطال افراز و … اشاره کرد.حق و حقوقی در این نوع دعاوی وجود دارد که برای صدور حکم دادگاه در مورد آن، از ابتدا باید موضوع در دادخواست تحت عنوان خواسته مطرح شود و عدم طرح آن از ابتدا امکان تضییع آن حق را خواهد داشت.
به جهت وجود قوانین متعدد در این رابطه و برای تشخیص مالی یا غیرمالی بودن دعاوی املاک و جلوگیری از هزینه های بی مورد و رعایت مهلت های قانونی در این دعاوی حضور وکیل ملکی در این دعاوی یک امر لازم و بسیار موثر است.
بنابراین برای تنظیم دادخواست اصولی و دقیق در دعاوی ملکی و پیشگیری از اشتباهات جبران ناپذیر حتما باید در این دعاوی از یک وکیل ملکی با تجربه و متخصص استفاده شود.داشتن وکیل در دعاوی مربوط به ملک مشاع باعث جلوگیری از اطاله دادرسی و کسب بهترین نتیجه ممکن خواهد شد.
گروه وکلای حامیان عدالت با در اختیار داشتن وکلای با تجربه و متخصص در امور ملکی، در خدمت مراجعان محترم در دعاوی مربوط به فروش املاک مشاع با ارائه خدمات حقوقی مختلف از تنظیم داخواست تا پیگیری پرونده می باشد.
سوالات متداول
خیر. از آنجا که صدور دستور فروش ملک مشاعی حکم محسوب نمی شود، بدون نیاز به هزینه دادرسی و خارج از نوبت به آن رسیدگی می شود و از آن جا که این موضوع یک خواسته غیرمالی می باشد، هزینه دادرسی آن مطابق هزینه دادرسی در دعاوی غیرمالی می باشد.
خیر زیرا دستور فروش ملک مشاع حکم یا قرار نمی باشد که قابلیت اعتراض داشته باشد بلکه دستور است .
دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.
اگر بین شرکا اختلاف نباشد می توانند با توافق یکدیگر ملک را به صورت قولنامه ای به فروش برسانند اما اگر بین آن ها اختلافی باشد باید ابتدا افراز کنند سپس نسبت به فروش آن اقدام نمایند.
اگر بین شرکا اختلاف نباشد می توانند با توافق یکدیگر ملک را به صورت قولنامه ای به فروش برسانند اما اگر بین آن ها اختلافی باشد باید ابتدا افراز کنند سپس نسبت به فروش آن اقدام نمایند.
وکیل پرونده‌های ملکی
آخرین مقالات
Recent search terms:
- https://hamyanedalat com/فروش-ملک-مشاع/
پرونده انتقال مال غیر در دادسرای شهریار بعنوان شاکی در حال رسیدگی وتحقیق است. و.در بنیاد شهید و امور ایثارگران منطقه ۶ تهران پرونده جانبازی ۴۰%دارم ودر سپاه پاسداران ۷۳%..کمک میخوام.دونفر با تبانی بنگاه املاک حکم تخلیه برام گرفتن و خونه مو بردن. لطفا