ابطال مبایعه نامه (شرایط ابطال + دلایل فسخ و ..)

ابطال مبایعه نامه

منظور از ابطال مبایعه نامه، ابطال قرارداد نوشته شده بین دو طرف یک معامله است که هنوز سبب انتقال مالکیت نمی شود. معمولا پیش از اینکه برای تنظیم سند رسمی برای خرید و فروش یک ملک اقدام نمایند، در مورد شرایط قرارداد و توافقات صورت گرفته نوشته ای تنظیم می کنند که به آن مبایعه نامه گفته می شود.

مبایعه نامه یک سند عادی است و شامل توافقات صورت گرفته بین خریدار و فروشنده می باشد. مبایعه نامه می تواند دستی بوده و یا با حضور در دفاتر املاک به امضای طرفین برسد.

با تنظیم مبایعه نامه هنوز انتقال مالکیت انجام نشده است، به همین دلیل اگر در مورد همال مال مبیع (مالی که فروخته شده است) مبایعه نامه دیگری تنظیم شود، سبب ابطال مبایعه نامه می گردد. انتقال مالکیت با حضور طرفین برای تنظیم سند رسمی انجام می گیرد و در همین حین، علاوه بر تنظیم سند، باقی ثمن نیز پرداخت می شود. حال اگر در طی این فرآیند هر کدام از طرفین مرتکب تخلف شوند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام به طرف دیگر بابت خسارت پرداخت نمایند.

بیشتر بخوانید: وکیل ابطال مبایعه نامه

با تنظیم سند رسمی مالکیت در دفاتر اسناد رسمی، برای ثبت رسمی انتقال مالکیت، خلاصه ی معامله برای اداره ی ثبت اسناد و املاک نیز ارسال می شود. حال چه شرایطی به وجود می آید که سبب ابطال مبایعه نامه یا سند رسمی انتقال می شود؟ در ادامه به بررسی همین موضوع می پردازیم.

دلایل فسخ یا ابطال مبایعه نامه

به طور کلی موارد ابطال مبایعه نامه به دو دسته تقسیم می شوند، یعنی 1. ابطال با استناد به شرایط ابطال ذکر شده در مفاد مبایعه نامه و 2. ابطال خارج از قرارداد.

ابطال با استناد به شرایط ابطال ذکر شده در مفاد مبایعه نامه:

همانطور که گفته شد مبایعه نامه شامل شروط و تعهدات طرفین در رابطه با آن معامله می شود که هر دو طرف توافق کرده اند که به آنها عمل کنند. حال اگر این شرایط و تعهدات به انجام نرسد، آنگاه سبب ابطال مبایعه نامه شده و مالکیت وجود نخواهد داشت چرا که همانطور که گفته شد، امضای مبایعه نامه هنوز به معنای انتقال مالکیت نیست و فقط زمانی انتقال رسمی امکان پذیر است که شروط ذکر شده در مبایعه نامه به انجام رسیده باشند.

برای مثال ممکن است در مبایعه نامه ذکر شده باشد که مبلغ معامله به صورت اقساطی و در سررسیدهای معین به فروشنده پرداخت خواهد شد، در نتیجه فرد خریدار تا زمان اتمام کامل اقساط، مالک ملک به شمار نمی رود و حتی ممکن است شرط شده باشد که پرداخت نکردن یکی از این اقساط سبب ابطال مبایعه نامه شود.

ابطال خارج از قرارداد:

ابطال خارج از قرارداد خود به چند دسته تقسیم می شود، یعنی اقاله، خیارات و انفساخ.

اقاله

منظور از اقاله شرایطی است که هیچ کدام از طرفین نتوانسته باشند به تعهدات خود عمل کنند. مبایعه نامه عقد لازم به شمار می رود، به این معنا که هیچ کدام از طرفین قرارداد نمی تواند بدون رضایت دیگری برای ابطال آن اقدام نماید.

به همین دلیل در شرایطی که برای هیچ کدام از طرفین عمل به موارد ذکر شده در مبایعه نامه مقدور نباشد، می توانند معامله را اقاله نموده و هر کس هر چیزی که از طرف مقابل دریافت کرده است را پس می دهد و به این شکل معامله فسخ می شود.

خیارات

خیارات شرایطی است که عقد معامله به ضرر یکی از طرفین پیش برود، پس در این شرایط طرفی که متضرر شده می تواند جهت ابطال مبایعه نامه اقدام نماید. خیارات نیز خود به چند دسته تقسیم می شود که عبارتند از خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثامن.

شاید علت به کار بردن کلمه ی "خیار" در اینجا برای شما هم جالب باشد. در این زمینه باید بدانید که "خیار" اسم مصدری کلمه ی "اختیار" است و در مسائل حقوقی، نشان دهنده ی اختیاری است که طبق شرایط مشخصی به فردی داده می شود تا بتواند بدون جلب رضایت طرف مقابل، برای ابطال مبایعه نامه یا هر قرارداد دیگری اقدام نماید و به مجموع این اختیارات، "خیارات" گفته می شود.

در توضیح خیارات باید گفت که خیار مجلس یا همان اختیار مجلس، برای هر دو طرف است. به این معنا که در جلسه ای که شرایط فسخ و ابطال مبایعه را نوشته اند و هنوز هر دو حضور دارند، می توانند هر همان جلسه برای ابطال مبایعه نامه ی نوشته شده اقدام نمایند.

بیشتر بخوانید: الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی توسط وکیل

خیار حیوان، همانطور که از نامش هم مشخص است، به خرید و فروش و معامله ی حیوانات بستگی دارد و ربطی به موارد ملکی ندارد.

اما خیار تاخیر ثمن که در توضیح آن باید گفت که این مورد در شرایطی قابل پیگیری است که مشتری و فروشنده موعدی را برای تسلیم ثمن (مبلغ) تعیین نکرده باشند. در این شرایط در صورتی که با گذشت سه روز از تاریخ مبایعه نامه، هنوز هم ثمن به صورت کامل پرداخت نشده باشد آنگاه ابطال مبایعه نامه ممکن خواهد شد و حتی پرداخت بخشی از ثمن نیز برای جلوگیری از ابطال مبایعه نامه تاثیرگذار نخواهد بود.  خیارات دیگری هم وجود دارد که مختص انواع دیگری از قراردادها هستند.

یک نکته ی مهم که باید بدانید این است که اگر در قرارداد عبارت "اسقاط کافه خیارات" درج شود، به این معنا خواهد بود که تمام حقوق برای ابطال مبایعه نامه از طرفین سلب می شود. همچنین این نکته نیز شایان ذکر است که ممکن است طرف خریدار پول را نیز پرداخت کرده باشد اما متوجه وجود ایراداتی در قرارداد شود که در این صورت می تواند با استناد به غبن در معامله، برای ابطال مبایعه نامه یا قرارداد اقدام نماید.

انفساخ:

آخرین مورد انفساخ است که به معنای ابطال خود به خودی قرار است. یعنی برای مثال ملکی که معامله شده است پیش از پایان روالِ داد و ستدهای قرارداد، بر اثر سیل یا زلزله یا هر عامل دیگری ویران شده و دیگر امکان سکونت در آن وجود نداشته باشد.

بهتر است پیش از عقد هرگونه قرارداد و یا اقدام برای ابطال مبایعه نامه جهت مشورت با یک وکیل ملکی اقدام نمایید. دعاوی ملکی یکی از شایع ترین پرونده های موجود در دادگاه ها هستند که بسیاری از آنها هم به دلیل نا آگاهی افراد، به نتیجه ی مطلوب ختم نمی شوند. مشورت با یک وکیل ملکی و کمک گرفتن از او می تواند تاثیر بزرگی در کاهش ریسک مربوط به عقد یا ابطال مبایعه نامه یا هر قرارداد دیگری داشته باشد.

[xyz-ihs snippet="ebtelmobayename"]

تماس و مشاوره با وکیل ملکی :

(۱۰ خط ) ۰۲۱۴۴۸۵۰۳۳۵📞  ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۰ 📞  ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۱ 📞