دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن

فک رهن به اقداماتی گفته می شود که جهت آزاد کردن یک سند ملکی از گروی بانک انجام می دهیم. در بسیاری از موارد افراد برای دریافت وام از بانک یک سند ملکی را گرو می گذارند. این سند تضمین می کند که آنها حتما اقساط وام را پرداخت می نمایند.

حال اگر فردی بخواهد جلوی خرید و فروش و یا تعویض ملک از طرف بانک را بگیرد و همچنین اجازه ندهد که ملک از طرف بانک به مزایده گذاشته شود، باید برای فک رهن اقدام کند.

شرایط انجام فک رهن:

1. تسویه کامل بدهی
2. از بین رفتن ملکی که در رهن است.
3. گذشت شخص حقیقی یا حقوقی که ملک در گروی اوست.

تسویه کامل بدهی خود به خود سبب فک رهن می شود. سپرده گذاری در بانک نیز می تواند باعث فک رهن شود.

در این روش اگر فردی اقساط بدهی خود را پرداخت نکرده باشد می تواند با مراجعه به بانک، میزان بدهی را محاسبه کرده و مبلغی معادل 110 درصد آن را در بانک سپرده گذاری کند. این کار سبب فک رهن ملک خواهد شد ولی فرد نمی تواند تا زمان تسویه ی کامل به مبلغ سپرده گذاری دست بزند.

خرید و فروش ملک رهنی

از آنجایی که سند ملک رهنی در گرو بانک است، خرید و فروش ملک رهنی هم برای خریدار و هم برای فروشنده مشکلاتی را ایجاد می کند. برای مثال ممکن است فروشنده در قرارداد ذکر کند که سند ملک را تا قبل از تمام شدن مهلت رهن آزاد کند اما نتواند این کار را انجام دهد. در نتیجه معامله لغو خواهد شد.

یک روش دیگر برای معامله ی املاک مرهونه این است که مبلغ بدهی را از قیمت ملک کسر می کنند. به این صورت خریدار مبلغ کمتری را برای خرید ملک پرداخت می کند اما مسئول پرداخت اقساط باقی مانده خواهد شد. مگر اینکه فروشنده ملک را به همان قیمت واقعی بفروشد اما خود پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد.

تا زمانی که سند در گرو بانک باشد نمی توان آن را به نام خریدار منتقل کرد. در نتیجه معاملات این چنینی به صورت قولنامه ای و یا با وکالت نامه صورت می گیرند. همین موضوع ممکن است زمینه را برای کلاهبرداری فراهم کند.

یعنی فروشنده ملک را با استفاده از قولنامه به چندین نفر می فروشد. در نتیجه فراموش نکنید که ریسک معاملات این چنینی بسیار زیاد است. به همین دلیل معمولا در این نوع از معاملات، مشکلات زیادی بین خریدار و فروشنده ایجاد می شود.

دعوای فک رهن

اولین نکته این است که خرید و فروش سند ملکی که در گرو بانک باشد غیر قانونی نیست. در این شرایط مالکیت ملک هنوز در ید فرد است. در نتیجه می تواند برای فروش آن اقدام نماید. دعاوی مربوط به معاملات املاک رهنی به طور کلی به دو دسته تقسیم می شود:

1. فک رهن مستقل

در این حالت فرد متعهد شده است که ملک خود را به عنوان ضمانت در اختیار بانک یا طلبکار خود بگذارد. در نتیجه باید نسبت به پرداخت مبلغ بدهی اقدام کند تا بتواند ملک خود را آزاد نماید. حال اگر شخصی بدهی را پرداخت کند اما ملک آزاد نشود، آنگاه می تواند برای طرح دعوی فک رهن اقدام نماید.

الزام به تنظیم سند

این دعوی مربوط به معاملات املاک مرهونه است. اگر فردی با استفاده از سند یک ملک در حال ساخت و تحویل آن به خریدار، از بانک وام بگیرد و متعهد شود که تا قبل از تحویل ملک، سند را از گرو بانک خارج کند اما این کار را نکند، آنگاه خریدار می تواند جهت تنظیم دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن اقدام نماید. در این شرایط خریدار می تواند قرارداد موجود را فسخ نماید.

نکته مهم: تا زمانی که سند در گرو بانک باشد خریدار نمی تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید. شکایت کردن در این زمینه نیز بی نتیجه خواهد بود. همچنین مرهونه بودن ملک به خودی خود فروشنده را نسبت به تنظیم سند رسمی متعهد نمی کند.

تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار ملک مرهونه به دادگاه تنها در صورتی ممکن خواهد بود که فک رهن انجام شده باشد.

بیشتر بخوانید: داوری در الزام به تنظیم سند رسمی

دقت کنید که در معاملات مربوط به املاک مرهونه، فروشنده نمی تواند کتمان کند که ملک در گرو بانک است. چرا که در چنین شرایطی هیچ یک از دفاتر رسمی نمی توانند سند ملک را به نام خریدار تنظیم نمایند. البته اگر خود بانک نسبت به این موضوع رضایت خود را اعلام نماید این کار قابل انجام خواهد بود اما معمولا بانک ها برای انتقال سند رضایت نمی دهند.

برای تنظیم دادخواست تنظیم سند رسمی بهتر است شعبه بانکی مورد نظر را طرف دعوی قرار دهید. چرا که بعضی از قضات دادگاه ها در غیر این صورت دعوی مطروحه را رد می کنند.

مراحل الزام به تنظیم سند رسمی

اگر فروشنده نسبت به تعهدات خود سر باز زده و در موعد مقرر نسبت به فک رهن ملک اقدام نکرده باشد برای شکایت ابتدا باید دادخواست مورد نظر را تنظیم کرده و به دادگاه تقدیم کنید. در مرحله بعد جلسه ای با حضور فروشنده و بانک تشکیل خواهد شد تا طرفین دفاعیات خود را انجام دهند.

سپس اگر فروشنده دلیل قانع کننده ای برای عدم انجام تعهد خود نداشته باشد، دادگاه او را محکوم به تنظیم سند رسمی و فک رهن خواهد کرد. حال وقتی فروشنده بدهی بانک را پرداخت کرده و فک رهن انجام می شود، طرفین معامله می توانند برای تنظیم سند رسمی اقدام نمایند.

بیشتر بخوانید: الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده

مشاوره با وکیل ملکی

همانطور که گفته شد معاملات املاک مرهونه می تواند سخت و پیچیده باشد. به خصوص به این دلیل که در معاملات این چنینی امکان گرفتاری در دام کلاهبرداران زیاد است.

به همین دلیل بهتر است چه پیش از انجام معامله و چه حین پیشبرد معاملات مربوط به املاک مرهونه حتما از یک وکیل ملکی متخصص کمک بگیرید. وکیل می تواند تمامی قوانین و موارد حقوقی مرتبط با پرونده را برای شما توضیح داده و کمک کند تا معامله را بی دردسر پیش ببرید.

[xyz-ihs snippet="elzamvafakerahn"]

تلفن های تماس جهت تماس و مشاوره با وکیل ملکی _ الزام به تنظیم سند رسمی

(۱۰ خط ) ۰۲۱۴۴۸۵۰۳۳۵📞  ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۰ 📞  ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۱ 📞