تبدیل سند وکالتی به سند قطعی

مقدمه

خرید و فروش زمین و ملک، یکی از معاملات رایجی است که در همه کشورها انجام می شود و مخصوصا در ایران به عنوان یک روش بسیار پرطرفدار برای سرمایه گذاری محسوب می شود. از سوی دیگر باید توجه داشت به دلیل میزان بالای پولی که در این نوع معاملات جابجا می شود، انواع کلاهبرداری و سوء استفاده های مالی نیز در این معاملات ملکی وجود دارد و موضوعی که در این زمینه معمولا بسیار مشکل ساز می شود، نداشتن سند رسمی و معامله از طریق سندهای وکالتی است.

معاملات املاک درکنار سود و منافع مالی زیادی که به همراه دارد اگر به صورت دقیق و اصولی انجام نشود به همین میزان ریسک ایجاد مشکل و ضرر را به همراه خواهد داشت.

در حال حاضر دعاوی متعددی در محاکم قضائی در زمینه معاملات املاک وجود دارد که در بسیاری موارد امکان پیشگیری از این مشکلات با یک دقت و مشورت حقوقی ساده وجود داشت.

یکی از این مشکلات در زمینه معامله ملک بصورت وکالتی است، بنابراین اگر از افرادی هستید که تصمیم به معامله ملک، زمین یا ساختمان دارید در مرحله اول باید از در مورد سند و نوع مالکیت ملک، اطمینان حاصل کنید.

در ادامه توضیحات لازم در مورد تبدیل سند وکالتی به سند قطعی و مسائل مربوط به این موضوع از سوی گروه وکلای حامیان عدالت ارائه می شود.

سند وکالتی به چه سندی گفته می شود؟

امروزه ملک با دو نوع سند معامله می شود: سند قطعی یا رسمی و سند وکالتی یا قولنامه ای. معمولا هر ملکی یک سند قطعی و شش دانگ دارد اما در برخی موارد ملک قابل انتقال از طریق سند رسمی نیست و به صورت وکالتی معامله می شوند.

بیشتر بخوانید: وکیل قولنامه

اسناد رسمی مانند سند رسمی یک زمین یا ساختمان و خودرو، به حکم قانون کاملا معتبر هستند و مالک یک ملک با سند رسمی بعد از معامله ملک خود براحتی می تواند سند ملک را به خریدار منتقل کند.

اما در برخی معاملات ملکی، فروشنده ملک مورد معامله را به صورت وکالتی می فروشد، به این شکل که در این نوع معامله، به دلایلی انتقال سند در همان ابتدای معامله انجام نمی شود بلکه فروشنده، به خریدار وکالت بلاعزل می دهد، که تمام مراحل انتقال سند وکالتی به رسمی را خودش انجام دهد.

مشکلی که در این جا وجود دارد این است که این اسناد، رسمیت ندارند و گواهی معتبری دال بر مالکیت اصلی خریدار نمی باشند و خریدار صرفا اجازه انتقال سند را از فروشنده دریافت کرده است.

به جهت مشکلاتی که احتمال دارد، معامله وکالتی برای خریدار ایجاد کند، معمولا خریدار برای جلوگیری از خطرات احتمالی، از فروشنده می خواهد، معامله بصورت رسمی ثبت و تنظیم شود.

 اما همچنان معاملات وکالتی بسیاری با این روش انجام می شود و علت انجام آن این است که، در برخی معاملات ملکی، معمولا مشکلاتی مانند نداشتن یا آماده نبودن سند رسمی، در رهن بودن سند، فرار مالیاتی، عجله در معامله، کاهش هزینه دریافت یا انتقال سند و‌ همچنین طولانی بودن مراحل انتقال سند، باعث می شود که خریدار به معامله از طریق سند وکالتی رضایت دهد.

مشکلات انجام معامله وکالتی

یکی از مشکلات انجام معامله وکالتی این است که در معامله وکالتی، فروشنده به خریدار جهت انجام امور انتقال سند، وکالت بلاعزل می دهد و خریدار تصور می کند با داشتن این وکالتنامه، هر زمان که بخواهد می تواند اقدام به انتقال سند کند وکالتنامه او همیشه معتبر است و باطل نمی شود، در حالی که قانونا وکالت بلاعزل در موارد فوت یا جنون شخص، از اعتبار ساقط می شود و فسخ خواهد شد.

بنابراین متقاضی با دریافت وکالت بلاعزل، صاحب مال نمی شود، تنها زمانی خریدار مالک رسمی و قانونی مال خواهد شد که سند عادی یا ثبتی دریافت کرده باشد.

به همین جهت، خریدار باید برای جلوگیری از وقوع مشکلات احتمالی و برای داشتن یک سند معتبر و محکم بر انجام معامله وکالتی، با فروشنده یک مبایعه نامه رسمی به نام خودش تنظیم کند تا در مواقع لزوم با استناد به این مبایعه نامه، حق مالکیت او قابل اثبات باشد.

مشکل دیگر معامله وکالتی، این است که در این نوع معامله، وقوع جرایمی مانند کلاهبرداری و سوء استفاده احتمال بیشتری دارد.

مثلا با توجه به اینکه بعد از انجام معامله و قبل از انتقال سند رسمی، فروشنده همچنان مالک اصلی است این امکان وجود دارد که مال مورد معامله را به فرد یا افراد دیگری نیز بفروشد.

یا در مثالی دیگر، در یک معامله با سند وکالتی ممکن است فروشنده بعد از دریافت بهای معامله، درخواست پول بیشتری داشته باشد یا اینکه منکر دریافت آن شود، در این صورت حتی بعد از انتقال ملک با وکالتنامه، فروشنده می تواند از خریدار شکایت کند. در این حالت مبایعه نامه می تواند مشکل را حل کند و اثبات کننده پرداخت بهای معامله باشد.

بیشتر بخوانید: وکیل ابطال مبایعه نامه

توقیف ملک در زمان بین خرید ملک و انتقال سند رسمی از مشکلات دیگری است که ممکن است با خرید ملک وکالتی ایجاد شود. در این مورد نیز مبایعه نامه می تواند مشکل را برطرف کند و ثابت کند معامله قبل از توقیف ملک انجام شده است.

مدارک تبدیل سند وکالتی به سند قطعی و رسمی

مالک برای دریافت سند قطعی، باید این مدارک را در زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی محل وقوع ملک به همراه داشته باشد:

• اسناد هویتی طرفین معامله
• سند مالکیت
• اسناد و مدارک اثبات مالک اصلی بودن فروشنده
• رسید پرداخت عوارض نوسازی شهرداری و پسماند
• مدارک پایان کار ساختمان
• اخذ اعتبارنامه از دفتر ثبتی که معامله در آن دفتر واقع ثبت شده است
• استعلام سند وکالتی و گواهی تأییدیه ثبت

به همین منظور سازمان ثبت اسناد، جهت پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی، راهی برای استعلام و دریافت تأییدیه اسناد رسمی و اعتبار سند وکالتی وضع کرده است.

استعلام وکالت نامه در دفاتر پیش خوان دولت به صورت حضوری و با ارائه کد ملی انجام می شود و استعلام از طریق سامانه با داشتن رمز تصدیق و شناسه سند انجام می شود.

استعلام وکالت نامه: https://www.ssaa.ir/

خریدار با داشتن این مدارک و مراجعه به دفتر اسناد رسمی، همراه با فروشنده می تواند سند وکالتی خود را به سند قطعی و رسمی تبدیل و به نام خود منتقل کند.

نکات مهم در معامله وکالتی

باید توجه داشت که معامله وکالتی مشکلات خاص خودش را دارد به همین جهت رعایت این نکات در این نوع معامله به خریدار توصیه می شود:

• خریدار حتما درخواست تنظیم مبایعه نامه به نام خودش را داشته باشد.
• خریدار از توقیف یا در رهن بانک نبودن سند مطمئن، شود
• در صورت رهنی بودن سند، خریدار بعد از فک رهن سریعا برای انتقال سند به نام خودش اقدام کند
• خریدار بعد از پرداخت مبلغ حتما سند را از فروشنده دریافت کند
• در وکالتنامه حتما حق فروش از دیگران سلب شود
• خریدار از عدم بدهی مالیاتی ملک مطمئن شود
• خریدار در اسرع وقت برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی اقدام کند.

وکیل ملکی

با توجه به اینکه املاک دارای سند قطعی و قانونی معمولا نسبت به املاک دارای سند وکالتی  قیمت بالاتری دارند. معمولا افرادی هستند که ریسک خطرات احتمالی را می پذیرند و ملک را بصورت وکالتی می خرند.

توجه داشته باشید بهتر است برای جلوگیری از مشکلات احتمالی از انجام معامله وکالتی، در مورد ملک ارثیه ای که فروشندگان، ورثه هستند، خودداری کنید. در انجام معامله وکالتی، حتما از نظرات افراد معتبر و بنگلاه های مورد اطمینان نیز، استفاده کنید و در مورد ملک و فروشنده اطلاعات کاملی کسب کنید.

از آنجا که خرید ملک وکالتی ممکن است لزوم طرح دعاوی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، کلاهبرداری، فروش ملک به چند نفر و ... را به دنبال داشته باشد، به افرادی که قصد خرید چنین املاکی را دارند توصیه می شود تا حد امکان این معاملات را انجام ندهد و در صورتی که راه دیگری ندارند حتما قبل از خرید با یک شخص متخصص در این زمینه مانند وکیل ملکی مشورت های لازم را انجام دهند و دقت کافی را در زمان بستن قرارداد داشته باشند.

گروه وکلای حامیان عدالت حامی و راهنمای شما در تمام دعاوی و پرونده های حقوقی و کیفری می باشد. جهت استفاده از انواع خدمات حقوقی این مجموعه و انتخاب وکیل ملکی با تجربه و متخصص با ما در تماس باشید.

[xyz-ihs snippet="tabdilsanadvekalatbe"]

تماس و مشاوره با وکیل ملکی :

(۱۰ خط ) ۰۲۱۴۴۸۵۰۳۳۵📞  ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۰ 📞  ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۱ 📞