تفکیک، افراز و تقسیم ملک
از مسائل حقوقی پرکاربرد مربوط به اموال منقول و غیرمنقول، بحث از افراز، تفکیک و تقسیم است. اگر به دنیال تعریف و نحوه تقسیم، تفکیک و افراز هستید، در این مقاله که از سوی گروه وکلای حامیان عدالت ارائه می شود، در مورد این موضوعات و مسائل حقوقی مربوط به آن، صحبت خواهد شد. پیش از پرداختن به این موضوع که تقسیم، تفکیک و افراز از منظر حقوقی چه معنایی دارند، لازم است برخی اصطلاحات مربوط به بحث توضیح داده شوند.
تعریف مال مشاع
عناوین اصلی این مقاله :
به طور خلاصه مال مشاع به مالی گفته می شود که به هر علتی دو یا چند نفر بدون آن که سهم آن ها به نحو جداگانه ای مشخص شده باشند، در جزء جزء یک مال به صورت شریکی و به مقدار سهم خود مالکیت داشته باشند.
لازم به ذکر است از نظر حقوقی، هیچ یک از شرکاء قبل از افراز یا تقسیم و تفکیک نمی توانند در مال مشاع تصرفی انجام دهند مگر با توافق سایر شرکای مال مشاع، در ادامه توضیحاتی بیشتری در این زمینه ارائه خواهد شد.
تعریف مال منقول و مال غیرمنقول
مال غیرمنقول مالی است که قابل جابجایی نیست و یا اینکه جابجایی آن خسارت سنگینی به همراه دارد. مانند ساختمان و زمین، و در مقابل آن مال منقول قرار دارد.
مال منقول، مالی است، قابل جابجایی است مانند خودرو، که حرکت دادن آن ضرر و زیانی به همراه ندارد.
تعریف تفکیک، افراز و تقسیم:
افراز، تفکیک و تقسیم سه مفهوم مشابه هستند که برای جداسازی سهم شرکاء در یک مال انجام می گیرند. با توجه به تشابهی که بین این مفاهیم وجود دارد، لازم است تعریف دقیقی از آن ها ارائه شود.
افراز
افراز جدا نمودن و مشخص کردن سهم شرکاء بر اساس قدر السهم هریک از آن ها در مال غیرمنقول مشاعی است. این تقسیم در مورد ملکی انجام می شود که تمام ملک هم کیفیت باشد و با تقسیم ارزش آن کم نشود، به این ترتیب به هر شریکی سهمی با کیفیت مشابه سایر شکاء تعلق می گیرد، در غیر این صورت ملک غیرقابل افراز است و برای تقسیم آن باید از راه های دیگری استفاده شود.
به بیان دیگر افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک با واگذاری هر بخش از مال مشاع به یکی از مالکین است. افراز به دو نحو: اجباری (با حکم دادگاه یا تصمیم اداره ثبت) یا اختیاری و قراردادی و با توافق همه شرکاء انجام می شود.
علاوه بر این که افراز برای تعیین حدود ملک به کار می رود، در مواردی لازمه طرح دعاوی دیگر است، به عنوان مثال درخواست دستور فروش ملک مشاع بدون افراز ملک انجام نمی شود.
تفکیک
تفکیک در اصطلاح حقوقی، به تجزیه کردن و تقسیم کردن مال غیرمنقول (مشاع یا غیرمشاع) به قطعات کوچک تر گفته می شود.
اگر ملک مشاع باشد با تفکیک هر شریکی به نسبت سهم مشاع خود، مالک آن قطعه هم خواهد شد. با تفکیک، قطعات از هم جدا می شود اما مالکیت شرکاء از یکدیگر جدا نمی شود تا زمانی که سند تقسیم نامه به صورت رسمی تنظیم شود.
همزمان با اتمام تفکیک و تعیین سهم شرکاء، برای مالک یا مالکین، سند اولیه باطل و سند جدید و جداگانه با شماره جدید صادر می شود.
بعد از تفکیک ملك مشاع، سند تقسیم نامه تنظيم می شود و براساس صورت مجلس تفكيكي براي هر مالك مشاعي يك قطعه جداگانه مشخص می شود و دفتر اسناد و املاک، اسناد مالكيت مشاعي را همراه با تقسيم نامه به اداره ثبت ارسال مي کند. در نهایت با ابطال سند اوليه، سند مالكيت مفروزي براي مالكان صادر مي شود که به وسیله آن حدود و مساحت قطعات جدا شده نشان داده می شود.
تقسیم
در اصطلاح حقوقی، تقسیم به معنای جداسازی، تشخیص و تمیز سهم شرکاء از یکدیگر است. تقسیم اعم از تفکیک و افراز است به این معنا که تفکیک و افراز خودشان نوعی تقسیم هستند اما تقسیم صرفا به این دو نوع محدود نمی شود.
تقسیم شامل اموال منقول و غیرمنقول می شود. به عنوان مثال در مورد تقسیم، با فوت یک فرد، اموال او بین ورثه، تقسیم می شود. تقسیم نامه یک سند رسمی یا عادی است که نشان دهنده تقسیم مال است.
همانطور که گفته شد، تقسیم بیشتر بعد از تفکیک به کار می رود به این ترتیب که شرکاء پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی که مقدمه ای برای تقسیم است و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی می توانند با حضور در دفتر اسناد و تنظیم تقسیم نامه رسمی قطعات تفکیکی را به نسبت سهم مشاع هر شریکی بین یکدیگر تقسیم کنند و اداره ثبت نیز به استناد این تقسیم نامه برای هریک از شرکاء سند صادر می کند.
طبق ماده 589 ق. م: هر شریکی هر زمان بخواهد، می تواند درخواست تقسیم مال مشترک را داشته باشد مگر در مواردی که طبق قانون تقسیم ممنوع باشد یا اینکه سایر شرکاء، ملتزم بر عدم تقسیم شده باشد.
در ماده 591 ق. م: نیز در مورد تقسیم مال بین شرکاء آمده: اگر تمام شرکا به تقسیم مال مشترک رضایت داشته باشند، تقسیم با تراضی انجام می شود و در غیر این صورت اگر تقسیم مشمول ورود ضرر نباشد، حاکم اجبار به تقسیم خواهد کرد.
ماده 598 ق.م برای تقسیم مال (منقول یا غیرمنقول) این ترتیب را تعیین کرده است:
1- در صورت مثلی بودن و قابل تجزیه بودن، برای تقسیم مال، افراز انجام می شود
2- در صورت قیمتی بودن مال تقسیم با تعدیل (از روی عدالت) انجام می شود
3- در صورت عدم توافق و تراضی بین شرکاء، سهم آن ها با قرعه مشخص می شود
انواع تقسیم مال مشاع :
مال مشاعی را به سه روش می توان تقسیم کرد که به ترتیب عبارتند از: تقسیم به افراز، تقسیم به تعدیل، تقسیم به رد.
تقسیم به افراز
همانطور که گفته شد یعنی جداکردن سهم هریک از شرکاء از ملک مشاع و هر شریک مشاعی می تواند درخواست افراز ملک را به مرجع مربوطه ارائه دهد مگر اینکه منع قانونی یا قراردادی وجود داشته باشد.
در تقسیم به افراز، به هر شریک از عین مال مشاع به نسبت سهمش، یک بخش از مال داده می شود و چون همه مال ارزش مالی و کیفیت برابر دارد، ارزیابی یا قیمت گذاری آن لازم نیست.
تقسیم به تعدیل
در مورد مال مشاعی است که اجزای آن ارزش و کیفیت برابری نداشته باشند در این حالت باید تقسیم عادلانه انجام شود.
به این صورت که کارشناس ارزش زمین را مشخص می کند و بر مبنای ارزش و مساحت تقسیم انجام می شود یعنی برای مالکین بخش های ارزان تر مساحت بیشتری در زمان تقسیم در نظر گرفته می شود تا از لحاظ قیمت با بخش بهتر برابری کند. بنابراین برای این تقسیم، لازم است که ارزیابی و قیمت گذاری مال انجام شود.
تقسیم به رد
در مواردی که تعدیل و کم و زیاد کردن مساحت در ایجاد تعادل بین سهم شرکاء موثر نباشد نوبت به تقسیم به رد می رسد.
به این نحو که برخی از شرکاء باید وجه یا مالی به برخی دیگر از شرکاء که سهم کمتری دریافت کرده اند، بپردازند تا سهم او نیز از نظر ارزشی مالی با سهام باقی شرکاء برابری کند. لازم به یادآوری است این تقسیمات به ترتیب انجام می شود و تا زمانی که ملک قابل افراز است نوبت به تقسیم تعدیل نمی رسد و الی آخر.
درصورتی که هیچ یک از این تقسیمات قابل انجام نباشد برای پایان دادن به اشاعه، شرکاء می توانند درخواست «فروش مال مشاع» را از مراجع صالح داشته باشند تا وجه حاصل از فروش به نسبت سهمشان بین آن ها تقسیم شود.
عدم امکان تقسیم مال مشاع
طبق قانون در این موارد امکان تقسیم مال مشاع وجود ندارد و تقسیم ممنوع است:
- اگر که تقسیم، هرچند با توافق شرکاء سبب شود تمام مال یا سهم یک یا چند شریک از مالیت بیافتد.
- تقسیم مال وقف شده بین موقوف علیهم
- تقسیم متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحو فاحش باشد.
- منع قانونی یا قراردادی خاصی در مورد تقسیم وجود داشته باشد
- اگر ملک مشاع سند معارض داشته باشد تا زمان رفع تعارض، تقسیم ممنوع است
تفاوت افراز و تفکیک ملک مشاع
برخی افراد اشتباها تفکیک و افراز را به یک معنا می دانند در حالی که از نظر قانونی، دو موضوع متفاوت هستند. تفکیک تقسیم مال غیرمنقول به قطعات و بخش های کوچکتر است. مثلا مالکان یک زمین 4 هزار متری آن را به 4 قسمت 500 متری قطعه بندی و تفکیک می کنند.
بعد از انجام تفکیک در اداره ثبت، صورت مجلس تفکیکی تنظیم می شود که حدود مساحت قطعه های جدا شده را جهت صدور سند و تنظیم تقسیم نامه مشخص می کند.
اما افراز تقسیم مال مشاعی بین مالکان به نسبت سهم آن ها است تا مشارکت آن ها به این طریق خاتمه یابد.
- تفاوت های افراز و تفکیک به این قرار می باشد:
1- در تفکیک لازم نیست، مال غیرمنقول حتما مشاعی باشد یعنی تفکیک مخصوص مال مشاع نیست و اگر همه ملک متعلق به یک نفر هم باشد می تواند آن را به قطعات کوچک تر تقسیم کند. اما افراز در مورد مال مشاع انجام می شود و در مورد تقسیم مال غیرمشاع، اصطلاح افراز به کار برده نمی شود.
2- با تفکیک مال مشاع، اشاعه و اشتراک مالکان مال از بین نمی رود و همچنان شرکاء در هر قطعه به مقدار سهم خود مالکیت دارند. اما افراز برای مشخص شدن سهم شرکاء و خارج شدن از حالت اشاعه و اشتراک انجام می شود
4- تفکیک در حالت صلح و سازش و با رضایت مالک یا مالکان مال انجام می شود اما افراز در حالت مرافعه و موارد عدم تفاهم و عدم توافق بین مالکان مشاع و برای خاتمه دادن به اشاعه انجام می شود.
5- تفکیک صرفا تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است اما افراز، تقسیم با تعیین سهم شرکاء است.
6- مرجع رسیدگی به دعاوی افراز در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، با دادگاه محل وقوع ملک است و در نهایت رای صادر می شود اما رسیدگی به اعتراضات تفکیک در صلاحیت اداره ثبت و اسناد است و در نهایت صورت مجلس تفکیک تنظیم می شود..
7- اگر در زمان تفکیک مال، یکی از شرکاء به انجام آن اعتراض داشته باشد متوقف می شود در حالی که افراز با وجود اعتراض هم ادامه پیدا می کند و اعتراض فقط در مرحله بعد از صدور رای دادگاه به افراز مسموع است.
8- برای تفکیک به سهم مالکان توجهی نمی شود و در زمان تنظیم تقسیم نامه است که سهم مالکان در نظر گرفته می شود اما در افراز رعایت سهم مالکان بسیار مهم است و بر اساس آن تقسیم انجام می شود.
9- برای تفکیک توجهی به سن مالک یا مالکان نمی شود درحالی که طبق قانون یکی از شروط افراز محجور نبودن مالکان است که در این صورت تقسیم با دادگاه است.
10- دعوای افراز یک دعوای غیر مالی اعتباری است به این معنی که این دعوی ذاتاً مالی هستند اما قانونگذار به جهت پاره‌ای دلایل آن را غیرمالی دانسته است.
قانون افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ انجام می شود. به این نحو که ابتدا با اتمام مراحل ثبت ملک مورد افراز، عدم مشکل ثبتی و عدم وجود اعتراض در مورد سند ملک اثبات می شود.
سپس درخواست هركدام از شرکاء به همراه اسناد و مدارک لازم به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می شود تا بررسی های لازم برای افراز ملک انجام شود.
در مرحله بعد پرونده توسط نماینده اداره ثبت از نظر مطابقت با قانون و روند کار بررسی می شود و بعد از آن نماینده ثبت گزارش بررسی خود را به رئیس اداره برای اخذ تصمیم نهایی ارائه می دهد.
اگر ملك مشاع قابل افراز باشد، رئیس اداره پرونده را برای معاینه محلی و نقشه برداری به نقشه بردار ارجاع می دهد.
نقشه بردار و نماینده اداره ثبت با حضور در محل از تمام شرکاء و افراد متقاضی افراز دعوت مي کنند و در این جلسه درخواست افراز توسط شرکاء و نماینده ثبت امضاء می شود و به مسئول واحد ثبتی تحویل داده می شود.
در نهایت مسئول واحد ثبتی بعد از رسیدگی به درخواستو تطبیق آن با مقررات و مشاهده صورت مجلس، نقشه افرازی و تطبيق آن با سابقه ثبتی، تصمیم بر رد یا قبول درخواست افراز و تفکیک ملک مشاع می گیرد.
اگر ملک قابل افراز باشد این گواهی همراه با صورت مجلس و کپی نقشه افراز به شركاء ابلاغ می شود. در صورت اعتراض ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ وقت دارند، اعتراض خود را به دادگاه محل وقوع ملک اعلام کنند.
بعد از ثبت اعتراض، دادگاه در این مورد اقدامات و رسیدگی های لازم را اعمال می کند. اگر اصل مالکیت و قابل افراز بودن ملک به تأیید دادگاه برسد و یا حکم بر قابل افراز بودن آن صادر شود، حکم اجرا می شود.
نماینده ثبت، قطعه یا قطعات افرازی را تهیه كرده و دفتر املاک سند اولیه را باطل و بر اساس قطعات جدید، سند جدید را صادر می‌کند و ابطال اسناد مالکیت مشاعی را به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع مي‌دهد.
اگر ملک غیرقابل افراز باشد نیز شرکاء می توانند برای پایان شراکت، دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه بخواهند.
تمام مراحل مذکور در آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1358 طی 10 ماده، بیان شده است.
فرق تقسیم نامه با صورت مجلس تفکیکی
صورت مجلس تفکیکی چهار سمت واحدها و مساحت آن ها را مشخص می کند و به وسیله آن شماره گذاری نیز انجام می شود، مالکیت بخش های اختصاصی در صورت مجلس مشخص نمی شود. بلکه برای این کار نیاز به تقسیم نامه است.
یک ساختمان دارای بخش های اختصاصی و عمومی (مشاعات) است. قسمت های اختصاصی مانند واحدها، پارکینگ و انباری به تملک اختصاصی هر مالک در می آید که تمام این موارد در تقسیم نامه مشخص می شوند.
در تقسیم نامه ساختمانی موارد مهمی مانند: مساحت کل آپارتمان، تعداد واحدهای هر طبقه، مساحت هر واحد، حدود و مشخصات کامل واحدها، پارکینگ ها، انباری ها، بالکن ها، آب، برق و گاز اختصاصی هر واحد و شماره اشتراک و پرونده آن ها درج می شود.
تقسیم نامه برای هر ملک مشاعی می تواند تنظیم شود. در آپارتمان های دارای چند مالک، مالکین برای تقسیم واحدها باید تقسیم نامه رسمی تنطیم کنند.
تقسیم نامه یک سند رسمی است که باید در دفترخانه اسناد رسمی توسط همه مالکین و بصورت قانونی ثبت شود. طبق قوانین ثبت، اگر مالکین قبل از تنظیم تقسیم نامه رسمی، توافقی در مورد تقسیم واحدها و … داشته باشند این تقسیم نامه های بدون ثبت رسمی و عادی، اعتباری ندارند و در هیچ دادگاه و مرجعی پذیرفته نمی شوند.
اگر برای ملکی که چند مالک دارد تقسیم نامه تنظیم نشده باشد، آن ملک مشاع محسوب می شود و تصرف یکی از شرکا بدون رضایت سایرین قابل پیگیری است. تنظیم تقسیم نامه اجباری نیست، اما اگر یکی از شرکاء بخواهد سهم خود را مشخص کند می تواند از طریق سازمان ثبت اقدام کند.
دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها
در آپارتمانی که چند مالک دارد، پس از تفکیک واحدها، سند شش دانگ برای هر واحد صادر می شود. مالکان زمین، واحدها را بین خود تقسیم می کنند. سندی که این تقسیم طی آن انجام می شود، تقسیم نامه ساختمانی نامیده می شود.
برای تفکیک واحدهای ساختماتی و صدور سند مالکیت هر واحد، ابتدا صورت مجلس تفکیکی تنظیم می شود و با تعدد مالک، تقسیم نامه تنظیم می شود.
برای تنظیم تقسیم نامه نیاز به رضایت سایر شرکاء می باشد. معمولا سازنده به وکالت از سایرین در دفتر اسناد حضور پیدا می کند و تقسیم نامه را تنظیم می نماید.
در غیر این صورت، همه شرکاء باید در دفتر اسناد حاضر شوند و تقسیم نامه را امضا کنند. اگر یک نفر حاضر نشود، سایرین می توانند دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه را در دادگاه طرح نماییند.
طبق دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها: درخواست تفکیک از طریق دفاتر اسناد رسمی با داشتن گواهی پایان کار، به وسیله مالک یا قائم مقام او به رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه تسلیم می شود.
تفكيك آپارتمان ها با توجه به گواهي پايان كار شهرداري و قانون تملك آپارتمان ها و آئين نامه های آن انجام می شود.
گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی ثابت می کند، ساختمان طبق قانون ساخته شده و واحدهای آن تفکیک شده است.
بنابراین تفکیک با درخواست از اداره ثبت انجام می شود و اداره ثبت با رعایت قوانین مربوطه و مفاد گواهی پایان کار ساختمان و طبق دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها اقدام به تنظیم و ارسال صورتمجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی درخواست کننده می کند و دفتر اسناد باید دقیقا مفاد آن را رعایت نماید.
وکیل افراز، وکیل تفکیک و وکیل تقسیم ملک مشاع
برای افراز، تفکیک یا تقسیم ملک مشاع، مالک باید تفاوت اصطلاحات تقسیم، تفکیک و افراز را بداند و یک وکیل ملکی به درستی می توانند این موضوعات را برای موکل خود روشن کند.
وکیل ملکی با توجه به توضیحات و مدارک موکل خود، بهترین راه را به او نشان می دهد. در بهترین شکل، تقسیم با توافق همه شرکاء و به صورت رسمی انجام می‌شود.
اگر افراز، تفکیک ملک (jt;d; lg;) و تقسیم توسط یک وکیل متخصص در این امور انجام شود، مزایای دارد که شامل این موارد می شود:
- مدت زمان انجام مراحل افراز، تفکیک یا تقسیم با توجه به تسلط وکیل به روند کار و تجربه او بسیار کمتر می شود.
- با حضور وکیل، دیگر نیازی به حضور مالک در اداره ثبت یا دادگاه نیست.
- وکیل می تواند بعد از افراز یا تفکیک با اجازه موکل خود سهم او را انتقال دهد یا به فروش برساند.
- همه مالکان ملک مشاع می توانند با توافق هم، یک وکیل بگیرند تا برای تفکیک، تقسیم و افراز ملک از جانب آن ها اقدام کند.
در این مطلب سعی شد مسائل مربوط به افراز، تفکیک و تقسیم اموال به صورت خاصه و با زبان ساده توضیح داده شود. موضوعات مربوط به امور ملکی و تقسیم و تفکیک و افراز از مباحث حقوقی حساس و پیچیده ای هستند که برای تنظیم قراردادها یا اقدامات مربوط به آن نیاز است از حضور یک وکیل متخصص استفاده شود.
در صورت وجود هرگونه ابهام و سوالی در این باره و درصورت نیاز به مشاور یا وکیل ملکی با گروه وکلای حامیان عدالت در تماس باشید و از ارائه انواع خدمات حقوقی در زمینه امور ملکی توسط وکلای حرفه ای و با تجربه این مجموعه استفاده کنید.
سوالات متداول
پاسخ- طبق قانون درخواست افراز ملک مشاعی که فرآیند ثبت آن پایان یافته در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است، در غیر این صورت دعوای افراز در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
مالکان و شرکای ملک مشاع برای تفکیک ملک ثبت شده باید به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه کنند که پیشنهاد می شود برای این کار وکیل بگیرید تا انجام مراحل دقیق تر و سریع تر انجام شود.
معمولا هزینه های تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی بر عهده فروشنده است اما خریدار نیز در مواردی این هزینه ها را به صورت توافقی بر عهده می گیرد.
ابتدا باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نمایید و بعد از تنظیم سند برای تفکیک ملک اقدام کنید.
بله خریدار می تواند بعد از اظهار نظر کارشناس، سهم خود را بفروشد و یا اینکه با استفاده از خیار عیب معامله را فسخ کند.