اخذ پایانکار

افرادی که مشغول به کار ساخت و ساز یا در کار خرید و فروش ساختمان هستند و یا مردم عادی که قصد ساخت یا خرید و فروش ساختمانی را دارند حتما با موضوع اخذ گواهی پایان کار از شهرداری، روبرو شده اند. در این مطلب که از سوی گروه وکلای حامیان عدالت ارائه می شود. برای افرادی که به دنبال اطلاعاتی در مورد اخذ گواهی پایان کار و موارد استفاده از آن و قوانین مربوطه هستند، توضیحات لازم در این زمینه ارائه می شود.

در صورت نیاز به وکیل ملکی، اخذ مشورت و بروز مشکل در مورد مسائل حقوقی مربوط به گواهی پایان کار، می توانید با وکلای ملکی باتجربه و متخصص ما در گروه وکلای حامیان عدالت، جهت حل و فصل مشکلات ملکی خود در ارتباط باشید.

گواهی پایان کار چیست؟

در پایان عملیات ساخت و ساز یک ساختمان، با درخواست مالک رسمی از شهرداری و با تایید کارشناسان فنی شهرداری مبنی بر رعایت استانداردها و قوانین و مقررات فنی در ساخت و عدم تخلف و بدهی در مورد این ساختمان، گواهی پایان کار ساختمان از سوی شهرداری صادر خواهد شد.

با صدور گواهی پایان کار، تحت نظارت دقیق شهرداری محل وقوع ملک، پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنا با قوانین و مقررات شهرسازی و سازمان نظام مهندسی تایید می شود.

دریافت گواهی پایان کار توسط مالک از شهرداری، الزامی است و بدون دریافت آن انتقال رسمی سند انجام نمی شود.

گواهی پایان کار، شامل اطلاعاتی مانند: مشخصات کامل ساختمان اعم از کاربری ساختمان، متراژ عرصه و اعیان، پارکینگ، انباری، طبقات، مشاعات و … می باشد.

• وکیل شهرداری

اهمیت و کاربرد گواهی پایان کار ساختمان

به طور کلی، اهمیت و کاربرد اخذ گواهی پایان کار از شهرداری را می توان به این صورت برشمرد:

• گواهی پایان کار به عنوان مرجع اصلی ادارات ثبت محل وقوع ملک برای دریافت اطلاعات و مشخصات ساختمان در تنظیم صورتمجلس تفکیکی محسوب می شود.
• گواهی پایان کار از مدارک مورد نیاز دفاتر اسناد رسمی در زمان تنظیم سند قطعی ملک است چرا که دفاتر اسناد طبق قانون باید برای تنظیم سند رسمی، گواهی پایان کار معتبر را از مالک دریافت کنند.
• بدون داشتن گواهی پایان کار، امکان گرفتن وام مسکن و یا وام با ضمانت سند خانه برای مالک وجود ندارد.
• در معاملات ملکی بدون داشتن پایان کار، در صورت عدم انتقال سند، برای خریدار امکان طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی وجود ندارد، بلکه خریدار ابتدا باید دعوای الزام به اخذ پایان کار را نزد دادگاه مطرح کند و در مرحله بعد الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد.

با توجه به اهمیت داشتن گواهی پایان کار برای مالک ساختمان، گرفتن آن از مهم ترین مراحل پایان ساخت و ساز است که مراحل دریافت آن باید توسط مالک یا وکیل قانونی او انجام شود.

خرید ساختمان بدون پایان کار و معایب آن

خرید یک واحد آپارتمان یا ساختمان که گواهی پایان کار و سند رسمی ندارد، کاری بسیار پر خطر است. به این دلیل که خریدار ملک با این کار سند و مدرک حقوقی برای اثبات مالکیت خود نخواهد داشت و تنها سند موجود در دست او یک مبایعه نامه است که سند عادی محسوب می شود و کارایی سند رسمی را در محاکم حقوقی ندارد.

معمولا فروش ساختمان بدون پایان کار در مواردی انجام می شود که سازنده می خواهد از پرداخت خلافی به شهرداری فرار کند و به همین دلیل ساختمان را بدون داشتن پایان کار و سند رسمی می فروشد.

بنابراین از معایب خرید ساختمان بدون گواهی پایان کار و غیررسمی بودن سند معامله، این است که علاوه بر ایجاد مشکلات حقوقی در زمان بروز اختلافات بین طرفین و ایجاد سختی در روند پیگیری اختلافات حقوقی، باعث بروز مشکلات دیگری مانند انتقال بدهی سازنده ساختمان (به شهرداری) به خریدار و یا احتمال عدم ایمنی ساختمان و عدم رعایت استانداردهای شهرداری به دلیل عدم نظارت کارشناس شهرداری بر ساختمان و مشکلات دیگر می شود.

در حالی که خریدار با داشتن سند رسمی، به راحتی می تواند مالکیت خود را اثبات کند و نیازی برای مراجعه به دادگاه برای اثبات مالکیت برای مالک وجود ندارد.

به طور کلی، داشتن گواهی پایان کار برای ساختمان نشان دهنده عدم تخلف ساختمانی و رعایت استانداردهای مورد تایید شهرداری و رعایت قوانین مقررات ملی ساختمان است و نداشتن پایان کار، نشانه وجود نقص یا تخلف و بدهی ساختمان است.

با توجه به اینکه تعداد بسیاری از مراجعات قضایی در زمینه امور ملکی مربوط به این مساله است، به افرادی که قصد خرید واحدهای مسکونی نوساز را دارند شدیدا توصیه می شود، تا حد امکان برای جلوگیری از بروز مشکلات و ورود ضرر به خودشان، اقدام به خرید آپارتمان های بدون گواهی پایان کار و بدون سند رسمی، نکنند.

مدارک لازم برای فروش ساختمان

برای فروش خانه،آپارتمان یا ساختمان، در مرحله اول توافق طرفین انجام می شود و بعد از توافق اولیه، نوبت به توافق نهایی و تنطیم قولنامه می رسد. با تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه، توافقات شفاهی طرفین معامله به صورت یک قرارداد و سند مکتوب در می آید.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در این است که منظور از قولنامه همان توافقات اولیه به صورت مکتوب است اما این نوشته در محاکم حقوقی قدرت اثبات و استناد ندارد به همین جهت امروزه قولنامه به مبایعه نامه تبدیل شده است.

• وکیل قولنامه

مبایعه نامه توسط طرفین معامله یا بنگاه املاک نوشته می شود و یک سند غیررسمی است که قبل از تنظیم سند رسمی بین طرفین معامله تنظیم می شود.

مبایعه نامه شامل اطلاعاتی مانند: مشخصات طرفین عقد، موضوع مورد معامله و مشخصات آن (ساختمان)، مبلغ مورد توافق، زمان پرداخت و زمان حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند می باشد و بدون ذکر این اطلاعات، مبایعه نامه نامیده نمی شود.

همچنین طرفین می توانند موارد دیگری مانند: فرصتی برای انصراف، شرایط فسخ و موارد دیگری که لازم می دانند را در مبایعه نامه بیاورند. مبایعه نامه باید حداقل توسط دو شاهد امضا شود.

بعد از تنظیم مبایعه نامه، نوبت به اخذ کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی می رسد. خریدار با پرداخت مبلغی به یک بنگاه معتبر و اخذ کد رهگیری می تواند مطمئن شود که این خانه به افراد دیگری فروخته نشده است.

بعد از دریافت کد رهگیری طرفین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و همراه داشتن مدارک لازم می توانند انتقال سند را به صورت رسمی انجام دهند.

مدارک مورد نیاز برای انتقال سند رسمی ساختمان

برای انجام انتقال سند رسمی طرفین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی باید این مدارک را به همراه داشته باشند:

• شناسنامه و کارت ملی طرفین
• سند مالکیت
• بنچاق (یعنی سابقه خرید و فروش ملک البته در صورت لزوم)
• وکالتنامه
• گواهی پایان کار یا عدم خلافی شهرداری یا گواهی بازدید شهرداری یا بخشداری از ساختمان
• صورت مجلس تفکیکی در خرید آپارتمان
• گواهی انحصار وراثت و مالیات بر ارث، در صورتی که ملک به ارث رسیده باشد.

در مرحله بعدی نیز دفتر اسناد رسمی از شهرداری و بخشداری و اداره مالیات در مورد عدم بدهی ملک استعلام می گیرد (مفاصا حساب) همچنین دفترخانه در مورد در رهن نبودن ملک و در طرح ساخت و ساز نبودن شهرداری نیز استعلام می گیرد.

همچنین فروشنده باید 4 درصد ارزش منطقه ای ملک مالیات بپردازد. مرحله آخر حضور طرفین طبق زمان مقرر در دفتر اسناد و پرداخت هزینه های مربوطه و انتقال سند به نام خریدار است.

هزینه پایان کار ساختمان

تعیین هزینه گواهی پایان کار ساختمان به عواملی مانند نوع کاربری، متراژ زمین، تعداد طبقات و … بستگی دارد.

با توجه به اینکه برای اخذ پایان کار، نیاز به حضور کارشناس شهرداری برای بازدید ساختمان است، هزینه بازدید و هزینه رفت و آمد نیز باید پرداخت شود.

اگر ساختمان، خلافی داشته باشد و نیاز به تشکیل کمیسیون ماده 100 داشته باشد، هزینه کارشناسان کمیسیون و جریمه های احتمالی برای اخذ پایان کار نیز باید توسط مالک پرداخت شود که این هزینه ها در شهرهای مختلف، متفاوت است.

• وکیل ماده 100 شهرداری

دعوای الزام به اخذ پایان کار

دعوای الزام به اخذ پایان کار در مواردی مطرح می شود که فروشنده یا سازنده ساختمان که تعهد به اخذ پایان کار دارند، از انجام این تعهد امتناع کنند، در این حالت خریدار می تواند علیه مالک یا سازنده دعوای الزام به اخذ پایان کار را نزد دادگاه مطرح کند.

معمولا اخذ پایان کار بر عهده مالک رسمی ساختمان است اما معمولا در جایی که ساختمان با تنظیم قرارداد مشارکت، ساخته می شود، مالک با وکالت نامه کاری که به سازنده می دهد، اخذ گواهی پایان کار را نیز بر عهده او قرار می دهد.

معمولا در مواردی که بین سازنده و مالک اختلاف یا مشکلی ایجاد می شود، سازنده از تعهد خود در اخذ پایان کار امتناع می کند. به همین جهت در این حالت ذینفع که خریدار است می تواند دعوای الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند.

همچنین علیه شهرداری که گواهی پایان کار را بدون دلیل موجهی صادر نمی کند، می توان دعوای الزام شهرداری به صدور پایان کار را نزد دادگاه صالح مطرح کرد.

دادگاه صالح رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار، دادگاه محل وقوع ملک است و هزینه دادرسی این دعوی نیز طبق هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی حساب می شود.

با بررسی دعوی در محکمه، صدور حکم قطعی و تقاضای اجرای رای و صدور اجراییه، رای به محکوم علیه ابلاغ می شود و ده روز فرصت دارد تا گواهی پایان کار را بگیرد.

در صورت عدم تبعیت از حکم، خواهان می تواند با هزینه شخصی و مجوز مقام قضایی، گواهی پایان کار بگیرد و هزینه های پرداختی را از محکوم علیه بدون نیاز به طرح دعوای جدید، مطالبه کند. اگر امکان اخذ پایان کار توسط خواهان وجود نداشت، می تواند قرارداد فروش را فسخ کند.

مدارک لازم برای اخذ پایان کار

گواهی پایان کار توسط مالک یا مالکین یا وکیل و قائم مقام قانونی آن ها قابل اخذ است. مدارک لازم برای اخذ گواهی پایان کار که از سوی مسئول دریافت پایان کار باید ارائه شود، شامل این مدارک می شود:

• سند مالکیت
• شناسنامه و کارت ملی
• تکمیل فرم درخواست پایان کار
• گواهی انحصار وراثت و مدارک شناسایی ورثه در صورت فوت متعهد
• وکالتنامه محضری همراه با شناسنامه و کارت ملی وکیل (در صورت اخذ وکیل)
• رسید پرداخت عوارض نوسازی سالیانه و نامه تسویه حساب برای عوارض اقساطی
• فیش آب، برق، گاز، تلفن
• کارت سازه
• تأییدیه آتش نشانی
• برگه اتمام عملیات ساختمانی با امضای محضری مالک و ناظر
• تمام گزارش های مرحله ای و تاییدیه استاندارد در مورد آسانسور
• پروانه ساختمانی
• نقشه معماری ملک با مهر شهرداری منطقه
• گزارش روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر
• بررسی گزارش مامور شهرداری و صدور دستور محاسبه
• کنترل زیر بنا از نظر افزایش یا کاهش متراژ، باتوجه به گزارش مامور فنی و پروانه ساختمان (ارجاع به کمیسیون ماده 100 در صورت لزوم)
• جلب رضایت مجاورین (در صورت لزوم) یا رفع موارد خلافی مانند مشرف بودن، اضافه ارتفاع و ..
• امضای نهایی پایان کار توسط مسئولین مربوطه در شهرداری
• مهر شدن جواز با مهر و شماره و تاریخ شهرداری توسط دبیرخانه شهرداری

پس از ارائه کامل مدارک و انجام مراحل کار و تایید مسئولان مربوطه، جواز پایان کار ساختمان از سوی شهرداری صادر خواهد شد.

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

اداره ثبت و اسناد و املاک با استفاده از گواهی پایان کار، صورت مجلس تفکیکی را صادر می کند. این صورت مجلس حدود اربعه واحدهای مستقل و مساحت آن ها را مشخص می کند و آن ها را شماره گذاری می کند.

تفکیک در اینجا به معنای جداسازی هر واحد ساختمان یا قطعات زمین است به این صورت که برای هر واحد یا قطعه سند شش دانگ مستقلی صادر می شود.

صورت مجلس تفکیکی آپارتمان

به طور کلی باید گفت، صورت مجلس تفکیکی، یک سند رسمی است که با تقاضای مالک یا مالکین و طبق قانون، با استعلام از اداره ثبت محل وقوع ملک، توسط مأمورین ذیصلاح تنظیم می شود و صرفا محدوده واحد های جداشده، را مشخص می کند.

متقاضیان صورت مجلس تفکیکی آپارتمان می توانند بعد از پایان ساخت آپارتمان و دریافت پایان کار به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و درخواست خود را ارائه دهند.

سر دفتر درخواست متقاضی را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال می‌ کند و اداره ثبت با ارجاع امر به کارشناس مربوطه، جهت صدور صورت مجلس تفکیکی آپارتمان مورد نظر اقدام می‌ کند.

مدارک لازم برای اخذ صورتمجلس تفکیکی

• مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی)
• گواهی پایان کار ساختمان
• اسناد مالکیت
• ثبت درخواست صورتمجلس در دفتر اندیکاتور
• ارسال درخواست به بایگانی
• ارسال نقشه به شهرداری برای تایید (در صورت لزوم)
• امضای نامه توسط مسئول مربوطه

در نهایت با تکمیل و ارائه مدارک لازم و مراجعه نماینده و نقشه بردار به آپارتمان جهت تعیین حدود و ترسیم نقشه و پرداخت هزینه تفکیک و انجام مراحل اداری، صورت مجلس تفکیکی صادر خواهد شد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر میتوانید به مقاله: الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی توسط وکیل مراجعه نایید.

وکیل اخذ پایان کار

با توجه به اهمیت اخذ پایان کار و مراحل و مدارک زیادی که برای دریافت آن باید تهیه شود، انجام این مراحل توسط متعهد نیاز به طی مراحل اداری و حقوقی بسیار و صرف زمان زیادی نیاز دارد.

متقاضیان دریافت پایان کار، با اخذ یک وکیل با تجربه در امور ملکی می توانند روند دریافت این گواهی را کوتاه تر و راحت کنند.

مخصوصا در مواردی که دریافت پایان کار با مشکلاتی مانند بروز خلافی و نیاز به ارجاع پرونده به کمیسیون ماده 100 شهرداری مواجه می شود که دریافت پایان کار را پیچیده و سخت تر می کند و ممکن است زیان های سنگینی مانند رأی به تخریب بنا و یا رای به پرداخت جریمه های سنگین را به دنبال داشته باشد.

بنابراین با توجه به اینکه دعاوی ملکی با بخش عمده ای از سرمایه افراد و گاهی حاصل یک عمر زحمت آن ها در ارتباط است، برای طرح و پیگیری دعاوی مانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به اخذ پایان کار(hob \hdhk ;hv) و دعاوی از این قبیل باید در مرحله اول به یک وکیل متخصص در امور ملکی مراجعه شود.

همچنین توصیه می شود در زمان فروش ملک یا تنظیم مبایعه نامه از یک وکیل ملکی متخصص مشاوره و راهنمایی های لازم دریافت شود تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود.

گروه وکلای حامیان عدالت با حضور وکلای متخصص و با تجربه در امور ملکی، جهت مشاوره و ارائه خدمات حقوقی در زمینه امور ملکی و تنظیم قراردادهای ملکی در خدمت شهروندان محترم می باشد.