سرقفلی و حق کسب و پیشه
در این مطلب که از سوی گروه وکلای حامیان عدالت ارائه می شود جهت آشنایی اهالی بازار با مسائل حقوقی مربوط به سرقفلی و حق و کسب و پیشه، تعاریف و قوانین لازم ارائه می شود. ابتدا لازم است تعریف سرقفلی و حق کسب بیان شود و سپس به مسائل و قوانین مربوط به آن پرداخته می شود.
تعریف سرقفلی و حق کسب به زبان ساده
عناوین اصلی این مقاله :
به زبان ساده و به طور خلاصه، سرقفلی حقی است که براساس قراردادی که با اراده طرفین بین مستاجر ملک تجاری و مالک آن بسته می شود، به وجود می آید. طبق این قراداد اجاره، مستاجر در ابتدای قرارداد، مبلغی به مالک پرداخت می کند و در برابر آن ضمن پرداخت اجاره کمی، مالک منافع ملک تجاری می شود و طبق قانون مستاجر در انتهای زمان آن اجاره مبلغ پرداختی بابت سرقفلی را متناسب با ارزش روز از مالک ملک دریافت می کند.
بیشتر بخوانید: تفاوت سرقفلی با مالکیت به زبان ساده
به عنوان مثال فردی، برای اجاره یک ملک تجاری با ارزش 600 میلیون تومان، ماهیانه 6 میلیون اجاره می دهد، اما اگر این فرد 500 میلیون تومان به عنوان سرقفلی مغازه پرداخت کند، می‌تواند با ماهی 60 هزار تومان اجاره از ملک استفاده کند.
اما حق کسب و پیشه، برای مستاجری که رابطه استیجاری او بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ منعقد شده است، به واسطه فعالیت مستاجر ایجاد می شود و مانند سرقفلی اراده طرفین تاثیری در ایجاد آن ندارند.
بسیاری از حقوقدانان، پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ اعتقادی به تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه نداشتند اما بعد از تصویب این قانون بحث از تفاوت سرقفلی و حق کسب پیشه تقویت شد.
دادگاه ها در مورد ارزیابی حقوق مستاجرین نسبت به عین مستاجره، حساسیت نشان می دهند و تشخیص موضوع را به کارشناس ارجاع می دهند و براساس نظریه کارشناس، رای مناسب را در دعاوی مربوطه صادر می کنند.
باید دقت داشت، سرقفلی مربوط می شود به ارزش و امکانات ملک نه کسب و کار و رونق کاری که در آن ملک راه اندازی می شود.
ارزش سرقفلی معمولا با توجه به عواملی مانند محل ملک، کیفیت و سن بنا، مساحت ملک و … تعیین می شود.
اما در مورد حق کسب، وقتی فردی به مدت طولانی ملکی را اجاره می کند و در آن کار و تجارت پررونقی راه اندازی می کند، پس از چند سال برای او حق کسب و پیشه ایجاد می شود.
بنابراین در واقع این حقکسب ، حقی است که از سوی قانونگذار برای مستأجر به جهت تداوم و رونق تجارتش در ملک و ایجاد ارزش افزوده پنهانی در ملک، در نظر گرفته شده است.
تفاوت سرقفلی با حق کسب
با توجه به تعاریف این موضوع تفاوت های آن به طور خلاصه به این شکل بیان می شود:
- مبلغ سرقفلی در ابتدای قرارداد تعیین و دریافت می شود اما حق کسب به مرور زمان و در اثر فعالیت مستاجر ایجاد می شود.
- ملاک ارزیابی حق کسب، فعالیت تجاری مستاجر است اما ملاک در تعیین سرقفلی ویژگی های ملک است.
- امکان اسقاط حق کسب در ابتدای قرارداد و یا بصورت توافقی وجود ندارد، اما سرقفلی را می توان از ابتدا از مستاجر دریافت نکرد تا حقی برای او ایجاد نشود.
- مستاجر با داشتن حق کسب تا هر زمان که بخواهد می تواند ملک را در اجاره خود داشته باشد و مالک نمی‌تواند پس از پایان مدت قرارداد اجاره او را مجبور به تخلیه ملک نماید و قرارداد خود به خود تمدید می شود اما در سرقفلی، قرارداد خود به خود تمدید نمی شود و بعد از اتمام قرارداد اگر طرفین به توافق نرسد، ملک باید تخلیه شود.
- سرقفلی قابل توقیف است، در حالی که حق کسب قابل توقیف نیست.
اطلاعات بیشتر در خصوص: توقیف سرقفلی
انتقال سرقفلی؛ قوانین و روش ها
انتقال سرقفلی طبق قوانین روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با قوانین مصوب ۱۳۷۶ احکام متفاوتی دارد.
قانون گذار در قوانین سال ۱۳۵۶ به صراحت، بیان داشته که مستأجر حق انتقال منافع ملک تجاری را به دیگری ندارد مگر اینکه مالک طبق قرارداد حق انتقال به غیر به او داده شده باشد. بنابراین قراردادهای اجاره ای که قبل از قانون سال 13۷۶ بسته شده اند از قانون سال ۵۶ تبعیت می کنند.
با اینکه قانون گذار در این قانون در مورد انتقال سرقفلی در قانون 1376 سکوت کرده است، اما انتقال آن نیز از مقررات قانون مدنی تبعیت می کند، بنابراین سرقفلی در قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶ قابل انتقال می باشد مگر این که در قرارداد، خلاف آن شرط شده باشد. در ادامه روش های انتقال سرقفلی به غیر بیان می شود.
روش های انتقال سرقفلی
الف- انتقال سرقفلی به صورت قهری:
با فوت مستاجری که دارای حق سرقفلی است، حتی اگر مالک اجازه انتقال به غیر را به او نداده باشد و رضایت به این کار نداشته باشد، باز هم سرقفلی به صورت قهری به وراث منتقل می شود.
ب- انتقال سرقفلی به صورت اختیاری و قراردادی:
اگر اجازه انتقال سرقفلی به صورت اختیاری و با توافق مالک و مستاجر در قرارداد اجازه و یا در قرارداد جداگانه ای بصورت رسمی به مستاجر داده شده باشد، مستاجر می تواند به راحتی سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کند.
ج- انتقال سرقفلی به صورت قضایی:
در صورتی که مستاجر ملک تجاری قصد انتقال سرقفلی را داشته باشد اما مالک اجازه انتقال را از او سلب کرده است یا اینکه موجر مجهول المکان باشد، این انتقال ممکن نیست مگر اینکه مستاجر به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند و با طرح دعوای تجویز انتقال منافع، مجوز انتقال سرقفلی به دیگری را از مقام قضائی دریافت نماید.
ضمانت اجرای انتقال سرقفلی به غیر بدون اجازه
اگر مالک سرقفلی، بدون داشتن اجازه مالک ملک، سرقفلی را منتقل کند به عنوان متخلف شناخته شده و عمل او ضمانت اجرای حقوقی دارد به این صورت که مالک ملک (موجر) می تواند نزد دادگاه، طرح دعوا کند و تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.
به این ترتیب نصف مبلغ سرقفلی نسبت به مستاجر ساقط می شود و نصف مبلغ برای تخلیه به مستاجر داده می شود.
انتقال سرقفلی به شریک
با توجه به توضیحات ارائه شده در قسمت قبل باید گفت از مواردی که انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک مشکلی ایجاد نمی کند و مشمول ضمانت اجرا نمی شود، انتقال سرقفلی به شریک است.
چراکه شریک غیر محسوب نمی شود همانطور که ورثه نیز غیر محسوب نمی شوند، بنابراین اشخاصی که در حق سرقفلی شراکت دارند برای انتقال این حق به یکدیگرريال نیازی به اجازه از موجر یا رعایت شرایط انتقال ندارند.
تفاوت سرقفلی با مالکیت
بسیاری از افراد در مورد تفاوت مالکیت و سرقفلی سوالات و ابهاماتی دارند و گاهی دچار اشتباه می شوند. برای روشن شدن این دو موضوع از یکدیگر توضیحی در این مورد ارائه می شود.
همانطور که بیان شد سرقفلی حقی است برای مستاجر ملک تجاری که موضوع آن منافع ملک است، در حالی که مالکیت یک حق مطلق نسبت به ملک است یعنی هم شامل عین ملک می شود و هم شامل منافع آن و مالک می تواند هرگونه تصرف قانونی در ملک داشته باشد. بنابراین مالکیت حقی فرارتر و عام تر از سرقفلی است.
موارد عدم تعلق حق کسب و پیشه
در مواردی که مستاجر دارای حق کسب، مرتکب تخلفاتی شود، حق کسب از او سلب می شود. به عنوان مثال اگر مستاجر دارای حق کسب، بدون اجازه و رضایت موجر، ملک را دیگری اجاره دهد، باید رضایت موجر را کسب کند.
در صورتی که مالک اجازه دهد، مستاجر حق کسب خود را از مستاجر جدید دریافت می کند اما اگر اجازه ندهد، باید حق کسب را به مستاجر جدید پرداخت کند تا ملک را تخلیه کند.
اگر مستاجر این اقدامات را انجام ندهد، تخلف کرده و مالک می تواند با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.
یا اینکه مستاجر در نگهداری از ملک دچار تعدی و تفریط شود به این صورت که به ملک آسیب بزند یا اقدامات لازم برای محفاظت از ملک را انجام ندهد و موجب ورود ضرر به ملک شود، مالک با مراجعه به دادگاه می تواند حکم تخلیه ملک تجاری خود را بدون پرداخت حق کسب دریافت کند.
همچنین در موردی که مستاجر شغل مذکور در قرارداد اجاره را بدون رضایت مالک تغییر دهد و کار جدید شبیه کار قبلی هم نباشد، باز هم مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه بدون پرداخت حق کسب، حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
اگر مستاجر در پرداخت اجاره بها تاخیر داشته باشد، مالک می تواند در این شرایط بدون پرداخت حق کسب حکم تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.
1- ارسال اظهارنامه (در قراردادهای عادی) یا اخطاریه دفتر اسناد رسمی (در قراردادهای رسمی) و درخواست اجاره بها در اولین مورد تاخیر پرداخت اجاره و تکرار عدم پرداخت اجاره، موجب صدور حکم تخلیه می شود.
2- در صورتی که مستاجر دوبار در سال پرداخت اجاره را به تاخیر اندازد و پس از ارسال اظهارنامه آن را پرداخت کند، تاخیر بار سوم موجب صدور حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب می شود.
درصد حق کسب و پیشه
تعیین مبلغ حق کسب امری توافقی نیست و دادگاه بر اساس قانون آن را با توجه به این موارد تعیین می کند:
- موقعیت، وضعیت بنا و کیفیت محل کسب
- شرایط و مزایایی که در قرارداد اجاره برای مالک یا مستأجر در نظر گرفته شده
- طول مدت اشتغال مستأجر به کسب در ملک مورد اجاره و حسن شهرت او
- هزینه هایی که مستأجر برای تجهیز، نگهداری و طراحی ملک خرج کرده است
- نوع کسب و کار راه اندازی شده در ملک
بیشتر بخوانید:
قوانین سرقفلی مغازه
تا قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ سرقفلی مغازه با عنوان حق کسب شناخته می شده امابعد از آن حق سرقفلی مغازه جایگزین حق کسب شد.
طبق ماده ۱ قانون مصوب سال 1376، از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه و …. که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم شده تابع مقررات قانون مدنی و مندرجات این قانون می شوند.
در ماده ۲ استثنائات این قانون ذکر می شود. بنابراین سرقفلی مغازه ای که با قراردادهای بعد از سال 1376 بسته شده اند، تابع قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است.
در ماده 6 تا 10 این قانون نیز در مورد سرقفلی صحبت شده و شرایط و مقررات آن بیان شده است.
درصد حق مالک در فروش سرقفلی
از آنجا که میزان و نحوه پرداخت سرقفلی در قانون پیش بینی نشده، میزان آن صرفا بر مبنای عرف تعیین می شود. به همین دلیل است که حق مالکانه در سرقفلی متفاوت است و درصد مشخصی برای ان وجود ندارد و طرفین قرارداد سرقفلی در زمان فروش باید در مورد تعیین درصد حق مالکانه با یکدیگر به توافق برسند.
در صورت عدم توافق، تعیین اینکه ارزش سرقفلی(svrtgd) مغازه چند درصد ارزش ملک است، توسط مرجع صالح و با توجه به شرایطی انجام می گیرد.
در زمان تعیین درصد حق مالکانه در انتقال سرقفلی به غیر دو حالت پیش می آید:
1- انتقال سرقفلی به معنی رفع ید مالک سرقفل و وضع ید غیر بر آن به طور دائمی که در این صورت درصد حق مالکانه سرقفلی به این ترتیب است:
- تا ۵۰۰ میلیون تومان: ۱۰ %
- از ۵۰۰ میلیون تا 1 میلیارد: ۸ %
- از 1 میلیارد تا 2 میلیارد: ۶ %
- از 2 میلیارد تا 4 میلیارد: ۴%
- بیش از 4 میلیارد: ۲ %
2- انتقال سرقفلی به معنای رفع ید مالک و وضع ید غیر بر آن به صورت موقتی است که در این صورت درصد حق مالکانه سرقفلی به این ترتیب است:
- تا ۵۰ میلیون تومان: ۲ %
- از ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون: ۱ %
- از۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون: 75/. %
- بیش از ۵۰۰ میلیون: 5/. %
جهت کسب اطلاعات بیشتر به مقاله درصد حق مالک در فروش سرقفلی مراجعه نمایید.
بهتر است برای تعیین حق مالکانه و ارزش سرقفلی مغازه به یک وکیل ملکی متخصص مراجعه شود.
آیا حق کسب به ارث می رسد؟
حق کسب و پیشه از حقوقی مالی و حاصل تلاش مستاجر است و با فوت مستاجر به ورثه او منتقل می شود و به ارث می رسد. با فوت مستاجر، موجر باید آن را به وراث بپردازد.
تخلیه حق کسب و پیشه
طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بعد از اتمام مدت اجاره با تمایل مستاجر به تمدید اجاره، قرارداد به صورت قهری و قانونی تمدید می شود.
البته در مواردی برای موجر حق تخلیه نیز در نظر گرفته شده است. به این صورت که با تخلف مستاجر، موجر می تواند حسب مورد با پرداخت تمام یا نصف حق کسب یا بدون پرداخت آن ملک تخلیه کند.
در ماده ۱۵ قانون سال 1356 آمده است: در این موارد نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب از دادگاه جائز است
- تخلیه جهت ساخت بنای جدید مشروط بر ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری …
- تخلیه به جهت احتیاج موجر برای کسب ….
- ملک مناسب سکونت نیز باشد و مالک برای سکونت خود یا بستگان درجه یکش درخواست تخلیه کند.
در این موارد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب نیز حکم می دهد. سایر مواردی که مالک با پرداخت نصف حق کسب یا بدون پرداخت آن می تواند ملک را تخلیه کند در بخش موارد عدم تعلق حق کسب ذکر شد.
وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه
با توجه به وجود قوانین مختلف و بسیار در زمینه امور ملکی و حساسیت امور مربوط به دعاوی ملکی، توصیه می شود، در صورت نیاز به انجام هر نوع قرارداد سرقفلی و بروز مشکل در قراردادهای حق کسب و سرقفلی به وکیل متخصص در امور ملکی مراجعه شود.
گروه وکلای حامیان عدالت با حضور وکلای متخصص در ملکی در زمینه امور مربوط به سرقفلی و حق کسب آماده ارائه خدمات حقوقی اعم از طرح دعوا و دادخواست و ارائه دفاعیه در دادگاه جهت حل و فصل امور ملکی شهروندان محترم می باشد.
وکیل پرونده‌های ملکی – سرقفلی و حق کسب
سوالات متداول
پاسخ-سرقفلی در ابتدای زمان انعقاد عقد قرارداد اجاره به صاحب ملک پرداخت می شود.
پاسخ- حق کسب به مرور زمان و تحت تاثیر فعالیت های مستاجر ایجاد می شود و مستاجر تا هر زمان که بخواهد می تواند در ملک بماند. بنابراین زمان پرداخت آن از سوی مالک وقتی است که مستاجر قصد تخیله داشته باشد یا مالک با وجود شرایطی خاص بخواهد قرارداد را تمام کند.
پاسخ- هرچند در قانون سال 76 سرقفلی جایگزین حق کسب و پیشه شده اما در مورد قراردادهای اجاره قبل از سال ۷۶ همچنان این حق وجود دارد.
پاسخ- تا جایی که امکان دارد از خرید این نوع املاک خودداری کنید، اما در صورت تصمیم به خرید، حتما در زمان عقد قرارداد، دقت داشته باشید تمام موارد مهم و مسائلی که احتمال دارد در آینده مشکل ایجاد کند را در قرارداد بیاورید و از یک وکیل ملکی مشورت بگیرید.
سلام ملکی دارم حدود ۳۰۰متر تجاری یکی از مغازه ها در حال معامله فروش است چند درصد میتوانم بگیرم هر کسی یک قیمتی میدهد یکی ۲۰درصد و دیگری تا ۳۰ درصد البته در قرارداد چیزی ننوشته ام ممنون میشم راهنمایی کنید