ماهیت حقوقی سرقفلی
عناوین اصلی این مقاله :
یکی از حقوق و موضوعات مهم اقتصادی در ایران که برای آن قانونگذاری انجام شده است، بحث مربوط به سرقفلی در روابط موجر و مستاجر یک ملک تجاری است. اصطلاح سرقفلي از سوی قانونگذار مورد تعريف دقیقی قرار نگرفته است، برخی حقوقدانان به تعریف این حق پرداخته اند.
از جمله اینکه این حق را تعریف کرده اند به حقي كه به موجب آن، مستاجر در اجاره محل كسب بر ديگران مقدم است یا در تعریفی دیگر به اینکه سرقفلي پولي است كه مستاجر اول به مالک به عنوان سرقفلی می دهد و یا مستاجر بعدی به مستاجر قبلی در مقابل انتقال حق سرقفلی می پردازد.
به طور کلی سرقفلی حقی است که به واسطه قرارداد بین موجر و مستاجر ملک تجاری و در عوض پرداخت بهایی به نام سرقفلی برای مستاجر ایجاد می شود. این حق، امتیازاتی به مستاجر می دهد و برای او تقدم و اولویت در اجاره ایجاد می کند. حق سرقفلی قابل انتقال به غیر است مگر اینکه موجر این حق را از مستاجر گرفته باشد.
برای کسانی که با مفهوم سرقفلی، آشنا هستند این سوال مطرح می شود که ماهیت حقوقی سرقفلی چیست؟ یعنی در تقسیم بندی اموال، سرقفلی از اموال منقول محسوب می شود یا اینکه به عنوان تابع مال غیرمنقول تلقی می شود؟
بیشتر بخوانید: فرق مالکیت و سرقفلی چیست
به همین منظور، در این مطلب در مورد ماهیت حقوقی سرقفلی یعنی منقول و غیرمنقول بودن آن و پاسخ به این سوال توضیحاتی ارائه می شود. در صورت وجود هرگونه سوال و مساله حقوقی در مورد حق سرقفلی و دعاوی مربوطه می توانید با گروه وکلای حامیان عدالت در ارتباط باشید.
منقول یا غیر منقول بودن سرقفلی
اموال در حقوق به دو دسته کلی منقول و غیرمنقول تقسیم می شوند. در قانون مدنی امول منقول به معنای اموالی است که بدون آسیب به خود یا محل آن ها قابل جابجایی باشند مانند خودرو، کشتی و …
و اموال غیر منقول به اموالی گفته می شود که قابل حمل و جابجایی نیستند و یا جایجایی آن ها باعث آسیب به خودشان و یا محل آن ها می شود مانند خانه، ملک و … اما در مورد منقول یا غیرمنقول بودن حق سرقفلی نظرات مختلفی بین حقوقدانان وجود دارد که این نظرات در ادامه بیان می شود.
برخی معتقدند، ویژگی مشخص و مهم سرقفلی، موضوع حق تقدم در اجاره و مالکیت منافع ملک در برابر پرداخت مبلغ سرقفلی با توافق طرفین است که از این نظر با حقوق مقرر در ماده 18 قانون مدنی شباهت دارد.
بیشتر بخوانید: درصد حق مالک در فروش سرقفلی
طبق این ماده: حق انتفاع از اشیاء غیرمنقول مانند حق عمری، حق سکنی و حق ارتفاق نسبت به ملک غیر … و دعاوی اموال غیر منقول مانند تقاضای خلع ید و مانند آن تابع اموال غیرمنقول است. بنابراین می توان گفت طبق این ماده سرقفلی تیز تابع اموال غیرمنقول است.
مواد دیگری مانند ماده 19 نیز این نظر را تایید می کند. چرا که به موجب این ماده: اشیائی که نقل و انتقال آن از محلی به محل دیگر بدون اینکه به خودش یا محل آن خرابی وارد کند ممکن باشد، منقول است.بنابراین از آنجا که تفکیک حق سرقفلی از محل اجاره ممکن نیست و فقط با واگذاری محل اجاره قابل انتقال است. لذا این حق نیز تابع مال غیرمنقول است.
اما برخی دیگر معتقدند: سرقفلی در قوانین سابق و فعلی ماهیتی متفاوت دارند. بر مبنای قانون قبلی، اجاره اماکن تجاری، با انقضای مدت تمام نمی شد و تنها در برخی موارد موجر حق تخلیه را داشت اما در قانون سال 76 شرایط متفاوت است و عقد می تواند به دو صورت واقع شود.
یکی اینکه موجر در زمان عقد، مبلغی از مستاجر دریافت می کند اما این مبلغ مانع از تخلیه در زمان انقضای مدت نیست و ماهیت این نوع سرقفلی را باید شبیه به ماهیت دین و از نوع منقول دانست.
دوم اینکه موجر با دریافت مبلغ سرقفلی، تعهد می کند با انقضای مدت اجاره، باز هم مورد اجاره را به قیمت سابق به مستاجر اجاره دهد. لذا، ماهیت این نوع سرقفلی را باید بهای اسقاط یا تحدید حق دانست.
لذا با توجه به ماده 20 قانون مدني که بیان می دارد: کلیه دیون از قبیل قرض، ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از نظر صلاحیت محاکم در حکم منقول است ولو اینکه مبیع یا عین مستاجره از اموال غیرمنقول باشد. سرقفلی از نوع منقول است.
همچنین طبق نظريه اداره حقوقي در پاسخ به این كه سرقفلي از اموال منقول يا غيرمنقول است؟ حق کسب يا پيشه از جمله حقوق مالي منقول اعلام شده به این دلیل که: سرقفلی قابل توقيف است و از طريق كارشناسي قابل تبدیل به ريال است و همچنین از ماترك متوفی محسوب می شود و به ارث می رسد.
با توجه به رأي وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي كشور نیز حق کسب و پیشه، از مصاديق ديون و در حكم اموال منقول محسوب مي شود، هرچند که عين مستأجره از اموال غيرمنقول است.
بنابراین با توجه به مسائل بیان شده می توان گفت در مورد منقول یا غیر منقول بودن سرقفلی اختلاف نظر وجود دارد، اما به طور کلی اکثریت آن را در حکم غیر منقول یا غیرمنقول تبعی دانسته اند.
وکیل سرقفلی
اهمیت تشخیص منقول یا غیرمنقول بودن این حق به این دلیل است که تشخیص آن در امور مهم حقوقی مانند: مباحث توقیف و فروش اموال و یا مرجع صالح رسیدگی به دعاوی مربوطه و … موثر است.
بنابراین تعیین این موضوع و مراجعه به مرجع صالح در زمان بروز اختلاف و طرح دعاوی بسیار مهم است، به همین جهت توصیه می شود افراد در زمان وجود مشکل حقوقی در امور مربوط به اجاره ملک تجاری و سرقفلی به یک وکیل ملکی یا وکیل متخصص در امور سرقفلی و تنظیم قرارداد مراجعه کنند، تا با مشکلات متعدد و هدر رفتن وقت، هزینه و بروز اشتباهات جبران ناپذیر مواجه نشوند و مطمئن شوند که مسیر درستی برای پیگیری پرونده خود انتخاب کرده اند.
به همین منظور و برای کمک و تسهیل کار شهروندان محترم در امور مربوط به حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تنظیم قراردادهای مربوط به املاک تجاری، گروه وکلای حامیان عدالت به همراه وکیل ملکی متخصص و مجرب امور ملکی با تمام توان در خدمت مراجعین محترم جهت ارائه انواع خدمات حقوقی می باشد.
تماس و مشاوره با وکیل ملکی :
(۱۰ خط ) ۰۲۱۴۴۸۵۰۳۳۵📞 ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۰ 📞 ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۱ 📞
دکتر حسنعلی درودیان این استاد یگانه علم حقوق در تقریرات درس حقوق مدنی ۲ بحق 《 حق کسب و پیشه یا تجارت 》 را در زمره ی “” غیر منقول تبعی “” بر میشمارند بسبب اینکه تفکیک آن از محل مورد اجاره عملا ممکن نیست و تابعی از عین مستاجره قلمداد شده