به طور کلی روند تخلیه ملک استیجاری اینگونه است که پس از پایان یافتن مدت قرارداد، موجر یا اجاره دهنده می تواند به دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی مراجعه نموده و با طرح دادخواست تخلیه ملک استیجاری، دستور تخلیه ملک استیجاری را دریافت کند. در این نوشتار ضمن بررسی برخی از مفاهیم حقوقی مرتبط عقد اجاره و پایان یافتن آن، روند تخلیه ملک استیجاری را مورد بررسی قرار می دهیم.
در چه شرایطی می توان روند تخلیه ملک استیجاری را آغاز کرد؟
عناوین اصلی این مقاله :
عقد اجاره از جمله عقد های موقت است. یعنی در ضمن قرارداد می بایست مدت آن معلوم گردد. پس از پایان یافتن مدت مندرج در اجاره نامه مستاجر می بایست ملک استیجاری را تخلیه کرده و آن را به موجر تحویل دهد.
در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، به عنوان قانون لازم الاجرا در زمینه تخلیه ملک استیجاری می باشد. برای آن که بدانیم روند تخلیه ملک استیجاری در رویه قضایی چگونه است، نخست می بایست با برخی از موارد قانونی که موجر می تواند دستور تخلیه ملک استیجاری را از دادگاه دریافت کند، آشنا شویم:
- پس از انقضای مدت اجاره، در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک مورد اجاره خودداری کند، موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح کرده و مستاجر را از ملک مورد اجاره بیرون کند.
- چنانچه مستاجر کاربری ملک مورد اجاره را تغییر دهد، یا در استفاده از آن مرتکب تعدی و تفریط شود، برای موجر حق فسخ قرارداد ایجاد می شود. در این صورت موجر می تواند حتی هنگامی که مدت قرارداد پایان نیافته نیز حکم تخلیه ملک استیجاری را از مراجع قضایی دریافت کند.
- چنانچه مستاجر برای مدت بیش از شش ماه از پرداخت اجاره بها به موجر خودداری کند نیز موجر می تواند به مراجع قضایی مراجعه کرده و حکم تخلیه ملک مورد اجاره را دریافت کند.
- در مورد اجاره ملک های با کاربری تجاری نیز چنانچه مستاجر در ملک استیجاری شغلی را دایر کند که مغایر با مفاد اجاره نامه است نیز مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر برای موجر حق فسخ ایجاد می شود و می تواند دستور تخلیه ملک تجاری را از مراجع صلاحیتدار دریافت کند.
بیشتر بخوانید: زمان تقاضای دستور تخلیه مستاجر
مرجع صلاحیتدار برای رسیدگی به روند تخلیه ملک استیجاری
برای شروع روند تخلیه ملک استیجاری، موجر نخست می بایست به یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی مراجعه نموده و دادخواست یا شکوائیه خود مبنی بر عدم تخلیه ملک مورد اجاره را تنظیم کرده و به ثبت برساند. رسیدگی به دعوای تخلیه ملک استیجاری در صورتی که به دلیل پایان یافتن مدت اجاره نامه باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف شهری که ملک در آن قرار دارد می باشد.
اما چنانچه به دلیل دیگری مثل تعدی و تفریط مستاجر در ملک مورد اجاره درخواست تخلیه مطرح گردد، رسیدگی به آن در صلاحیت شعبه دادگاه عمومی و حقوقی شهری که ملک مورد اجاره در آن قرار دارد می باشد.
پس از ارسال شکوائیه به شورای حل اختلاف، شورا موضوع را بررسی می کند و در صورتی که موجر یا خواهان را صاحب حق تشخیص دهد، نخست به مستاجر 20 روز فرصت داده و این موضوع را به وی ابلاغ می کند. در این مهلت مستاجر می تواند نسبت به شکایت موجر برای تخلیه ملک اعتراض نماید. پس از خاتمه یافتن مهلت اعتراض حکم تخلیه ملک استیجاری به نفع موجر صادر می شود. رسیدگی در شورای حل اختلاف به صورت فوری صورت می گیرد. رای این شورا مبنی بر تخلیه یا عدم تخلیه غیر قابل اعتراض است. پس از صدور حکم تخلیه به درخواست موجر، اجرائیه صادر می شود. در اجرائیه مدت معقولی به مستاجر فرصت داده می شود تا در طول آن نسبت به تخلیه ملک استیجاری مبادرت نماید.
روند تخلیه ملک استیجاری اینگونه است که پس از صدور اجرائیه و پایان یافتن مدت مقرر در آن موجر می تواند با ارائه اجرائیه به مامورین کلانتری محل، از آنان بخواهد که در محل ملک استیجاری حضور یافته و به حکم قانون ملک را تخلیه کنند.
بیشتر بخوانید: راه کار قانونی عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
رسیدگی در دادگاه به دعوای تخلیه
همانطور که گذشت، شورای حل اختلاف تنها هنگامی برای رسیدگی به دعوای تخلیه صلاحیت دارد که طرح دعوای تخلیه به دلیل پایان یافتن مدت اعتبار اجاره نامه باشد. در سایر موارد مرجع قانونی صلاحیتدار برای رسیدگی به روند تخلیه ملک استیجاری، دادگاه عمومی و حقوقی می باشد. برای این کار باید دادخواست تخلیه ملک تجاری طرح گردد. دادخواست فرم چاپی خاصی است که مشخصات طرفین دعوی، موضوع دعوی، مدارک و مستندات و … بر روی آن درج می شود.
پس از مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی و ثبت دادخواست، پرونده به دادگاه عمومی و حقوقی شهری که ملک استیجاری در آن قرار ارسال می شود. در دادگاه ابتدا مدیر دفتر دادخواست و پیوست های آن را بررسی می کند. در صورتی که پرونده تکمیل نباشد قرار رفع نقص صادر می شود. پس از رفع نقص و احراز تکمیل بودن پرونده، موضوع به نظر دادرس دادگاه می رسد.
دادگاه دستور تعیین وقت رسیدگی را صادر می کند و به موضوع در حضور موجر و مستاجر رسیدگی می شود. طرح دعوای تخلیه در دادگاه عمومی و حقوقی لزوماً می بایست با تنظیم دادخواست و در ضمن یک دادرسی انجام گیرد. شایان توجه است که حکم تخلیه صادر شده توسط دادگاه چنانچه حضوری باشد، ظرف مهلت بیست روز قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان می باشد.
برای کسب اطلاعات بیشتر و داشتن مشاوره حقوقی در خصوص روند تخلیه ملک استیجاری توصیه می گردد با یک یا چند نفر وکیل دادگستری مشاوره حقوقی داشته باشید. گروه وکلای حامیان عدالت با حضور افراد متخصص در حوزه حقوق ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی از قبیل وکالت در دعاوی، مشاوره حقوقی و تنظیم دادخواست می باشد. برای ارتباط با این مجموعه کافی است به نشانی اینترنتی hamyanedalat.com وارد شوید.
تماس و کسب اطلاعات از وکیل ملکی – حامیان عدالت :
(۱۰ خط ) 02126702518📞 02122894819 📞
