خرید زمین مشاع، فرصت ها و چالش ها
عناوین اصلی این مقاله :
اموال غیر منقول از قبیل زمین، آپارتمان و … طبق قانون مدنی به دو گروه مفروز و مشاع تقسیم می شوند. اموال مفروز به اموالی گفته می شود که تنها یک مالک دارند و مالکیت تمام ملک متعلق به او می باشد. مالکیت شخص بر مال مشاع به طور شش دانگ می باشد. در مقابل املاک مشاع به املاکی می گویند که بیش از یک مالک داشته باشند. در این نگاه زمین یا دیگر اموال غیر منقول به عنوان یک کل در نظر گرفته می شوند و مالکین متعدد هر کدام در تک تک ذرات این کل، سهیم می باشند.
از جمله آثار قانونی مشاع بودن مالکیت زمین این است که هیچ کدام از شرکا بدون رضایت سایر شریکان نمی تواند در تصرفی در زمین مشاع انجام دهد. در واقع مالکیت مشاع به گونه ای است که هر کدام از شرکا در عین حالی که در اجزای ملک سهیم هستند، نمی توانند در حق دیگر شرکا بدون اجازه آنها تصرفی انجام دهد.
در نوشتار حاضر در پی پاسخگویی به این پرسش هستیم که آیا زمین مشاع بخریم یا نه؟ در ادامه ضمن بررسی مقررات قانونی مربوط به اموال مشاع، برخی از مزایا و معایب خرید زمین مشاع را مورد بررسی خواهیم داد. از یک سو باید در نظر داشت که در بازار املاک، قیمت املاک مشاع نسبت به املاک مفروز پایین تر است.
دلیل این امر نیز ممنوعیت تصرف هر یک از شرکا در زمین، بدون تصرف شریک دیگر است. با این حال برای بسیاری از کسانی که قصد سرمایه گذاری داشته یا امیدوارند در آینده سهم شریک یا شرکای خود را بخرند، خرید زمین مشاع می تواند انتخاب سودمندی باشد. با آگاهی یافتن از قوانین و مقررات مربوط به مالکیت املاک مشاع، تصمیم گیری در این خصوص که زمین مشاع بخریم یا نه؟ ساده تر خواهد بود.
شیوه های تحقق مالکیت مشاع
در حقوق جاری ایران دو شیوه برای تحقق مالکیت مشاعی بر زمین و سایر اموال غیر منقول قابل تصور است. نخستین شیوه، تحقق مالکیت مشاعی به صورت قانونی (غیر ارادی) است. به عنوان یکی از موجبات قانونی تحقق مالکیت مشاع می توان به ارث اشاره کرد. بنابراین با فوت متوفی اموال وی به صورت مشاع به مالکیت وراث در می آید. یعنی به عنوان مثال اگر یک دستگاه خانه به نام متوفایی باشد که چهار پسر دارد، هر کدام از فرزندان وی مالک یک چهارم خانه مذکور می شوند.
دومین شیوه برای تحقق مالکیت مشاع، روش ارادی است. به موجب ماده 10 قانون مدنی اصل بر آزادی قراردادها بوده و هر کس می تواند هرگونه تصرف انتقال دهنده ای نسبت به اموال خویش داشته باشد. این شیوه اغلب با انعقاد عقد بیع یا مبایعه نامه صورت می گیرد. مثلاً مالک یک ملک ممکن است سه دانگ از شش دانگ مالکیت زمین خود را به دیگری بفروشد. در این صورت مالکیت ملک به طور از حالت مفروز به حالت مشاع تبدیل می شود.
تفکیک زمین مشاع چگونه صورت می پذیرد؟
اگر بخواهیم در این خصوص تصمیم بگیریم که زمین مشاع بخریم یا نه؟ نخست می بایست قابلیت تفکیک زمین را بررسی کنیم. تفکیک زمین مشاع به معنای این است که مالکین، زمین را میان خود تقسیم کرده و مالکیت مشاع خود را به مالکیت مفروز تبدیل نمایند. نکته حائز اهمیت در خصوص تفکیک زمین های مشاعی این است که قوانین و مقررات راه و شهرسازی می بایست در این خصوص رعایت شود. بنابراین اگر به دلایلی از قبیل کم مساحت بودن زمین مشاع و … تفکیک زمین مشاع ممنوع باشد، تفکیک صورت نخواهد پذیرفت.
در شرایطی که تفکیک زمین مشاع ممنوع باشد، هر کدام از شرکا می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی و عمومی محل قرار داشتن زمین، دادخواست فروش زمین مشاع را طرح کند. در این صورت دادگاه دستور فروش زمین مشاع را صادر نموده و از ماحصل فروش آن، سهم هر یک از مالکین زمین پرداخت می شود.
همانطور که اشاره شد، شرکای زمین مشاع ممکن است در صورت وجود شرایط قانونی، در مورد افراز ملک مشاع توافق نمایند. در این صورت آنها می توانند با حضور در دفاتر یا دفاتر ثبتی نسبت به افراز زمین مشاع اقدام نمایند. در صورت وجود شرایط قانونی سردفتر اسناد رسمی می تواند به نام هر کدام از شرکا به صورت جداگانه، سند مالکیت شش دانگ صادر نماید.
بیشتر بخوانید: سند زمین مشاع
شیوه های از بین بردن اشاعه
علاوه بر شیوه افراز که در بالا بررسی شد، شیوه های دیگری برای از بین بردن اشاعه زمین مشاع وجود دارد. مهمترین این راهکارهای قانونی از قرار زیر است:
تقسیم به تعدیل:
- این شیوه زمانی امکان پذیر خواهد بود ارزش بخش های مختلف یک زمین دارای ارزش یکسانی نباشد. در این صورت با طرح موضوع در دادگاه، قاضی با کسب نظر کارشناسی و انجام سایر بررسی های مورد نیاز در مورد شیوه افراز زمین تعیین تکلیف می کند. تقسیم به تعدیل با در نظر گرفتن ارزش منطقه ای زمین محاسبه می شود.
بیشتر بخوانید: افراز ملک توسط وکیل
تقسیم به رد:
- این شیوه زمانی اجرا می شود که یکی از شرکا نسبت به شریک دیگر، مقدار بیشتری از زمین مشاع را تحت تصرف دارد. در این صورت ممکن است شرکا توافق نمایند که شریکی که مساحت بیشتری را در اختیار دارد، قسمتی از آن را به شریکی رد کند که مساحت کمتری را در اختیار دارد.
اگر سرمایه خرید زمین مفروز نداشتیم، زمین مشاع بخریم یا نه؟
با توجه به قیمت بالا و روزافزون اموال غیر منقول از قبیل زمین و خانه، بسیاری از افراد ممکن است سرمایه خرید یک ملک به طور شش دانگ را نداشته باشند. آیا با وجود موانع قانونی که در مسیر استفاده از زمین های مشاع قرار دارد، همچنان زمین مشاع بخریم یا نه؟ پاسخ به این پرسش به هدفی که از خرید زمین مشاع در نظر دارید بستگی دارد.
برای کسانی که با هدف سرمایه گذاری در حوزه املاک، زمین خریداری می کنند، املاک مشاع منفعت زیادی دارد، چرا که از یک سو قیمت اموال مشاع پایین تر از اموال مفروز است. و از سوی دیگر با خرید ملک مشاع این شانس برای خریدار فراهم می شود که در آینده با خرید سهم شرکای دیگر، تمام زمین را به مالکیت خویش درآورد.
تماس و مشاوره با وکیل ملکی:
(۱۰ خط ) ۰۲۱۴۴۸۵۰۳۳۵📞 ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۰ 📞 ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۱ 📞
