فروش ملک مشاع از طریق مزایده
عناوین اصلی این مقاله :
به ملکی که به هر علتی مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک باشد، ملک مشاع گفته می شود. در این شرایط هر شریکی در مالکیت جز به جز ملک مشاع با سایر مالکین، شریک است.
به عنوان مثال، ملکی به چند نفر به ارث می رسد و یا حیاط، راه پله، پشت بام از املاک مشاع در آپارتمان ها محسوب می شوند و هیچ کدام از شرکاء نمی توانند بدون اجازه سایرین، فروش ملک مشاع و یا تصرفاتی مانند ساخت و ساز و معامله ملک را انجام دهند.
در این مطلب که از سوی گروه وکلای حامیان عدالت ارائه می شود توضیحات لازم در مورد فروش ملک مشاع از طریق مزایده، بیان می شود.
دستور فروش ملک مشاع
هر کدام از مالکین یک ملک مشاع می توانند پس از افراز ملک سهم خود را بفروشد. اما اگر ملک مشاع قابل افراز نباشد متقاضی فروش ملک مشاع می تواند با دریافت گواهی غیرقابل تقسیم بودن (افراز) ملک از اداره ثبت و یا دادگاه محل وقوع ملک، درخواست فروش ملک مشاع را از مرجع صالح داشته باشد.
متقاضی فروش باید دادخواست خود را به همراه تمام مدارک لازم اعم از مدارک خودش و مدارک ملک را به دفتر خدمات قضایی ارائه دهد.
دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش، بدون تعیین وقت رسیدگی و سریعا، دستور فروش ملک مشاع را صادر می کند و آن را به دایره اجرای احکام مدنی، ارسال می کند.
بنابراین هر کدام از شرکای ملک مشاع می توانند درخواست فروش ملک مشاع را داشته باشند. این دادخواست به طرفیت سایر شرکاء به هر تعدادی که باشند به دادگاه تقدیم می شود. مرجع صالح برای تقدیم این دادخواست نیز، دادگاه محل وقوع ملک مشاع است.
اجرای دستور فروش ملک مشاع
پس از صدور دستور فروش ملک مشاع از سوی دادگاه، این دستور به دایره اجرای احکام مدنی ارسال می شود و در این مورد نیازی به صدور اجراییه از سوی دادگاه نمی باشد.
در مرحله بعدی دادورز اجرای احکام در بخش اجرای احکام، پرونده را ثبت می کند مراحل کار تشکیل پرونده را انجام می دهد و پس از آن یک کارشناس رسمی دادگستری ملک مشاع را برای فروش قیمت گذاری می کند.
پس از اعلام نظر کارشناس مربوطه در مورد ارزش روز ملک مورد نظر، اگر هیچ کدام از مالکان طی یک هفته اعتراضی نسبت به نظر کارشناس نداشته باشند، آگهی برگزاری مزایده برای فروش ملک از سوی اجرای احکام منتشر می شود.
بیشتر بخوانید: نحوه فروش ملک مشاع در اجرای احکام
در این آگهی، روز و ساعت مشخصی برای برگزاری مزایده اعلام می شود. مزایده به این صورت انجام می شود که کارشناس ارزش پایه ملک را تعیین می کند و کسی که بالاترین مبلغ پیشنهادی برای خرید ملک را ارائه دهد برنده مزایده است و ملک به او فروخته می شود.
پس از فروش ملک از طریق مزایده، دادورز اجرای احکام، هزینه های مربوطه را به نسبت سهم شرکاء از مبلغ فروش کم خواهد کرد و مبلغ باقی مانده را میان شرکاء تقسیم می کند.
لازم به ذکر است عدم حضور شرکاء در جلسه مزایده مانع از انجام آن نیست. همچنین، شریکی که فروش ملک را از دادگاه درخواست کرده نیز می تواند در مزایده شرکت کند و ملک مشاع را خریداری کند.
نکات مهم فروش ملک مشاع از طریق مزایده
در فروش ملک مشاع از طریق اخذ دستور فروش از دادگاه و مزایده نکاتی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد، از جمله اینکه:
- دادگاه فقط در مواردی می تواند دستور فروش ملک مشاع را صادر نماید که طبق نظر قطعی اداره ثبت، ملک مشاع مورد نظر غیر قابل افراز باشد.
- دادگاه مکلف است که در مورد دادخواست فروش ملک مشاع، دستور صادر کند و نباید تصمیم دادگاه در این مورد به صورت حکم یا قرار صادر شود.
- از آنجا که دادگاه برای فروش ملک مشاع دستور صادر می کند نه قرار و حکم، بنابراین خوانده نمی تواند نسبت به آن اعتراض کند یا اینکه نسبت به آن درخواست واخواهی، تجدیدنظر خواهی و یا اعاده دادرسی داشته باشد.
بیشتر بخوانید: بهترین وکیل تجدید نظر
- همچنین دستور شامل اعتبار امر مختومه نمی شود یعنی اگر خواهان به نتیجه دلخواه و مطلوب خود نرسد می تواند دادخواست خود مبنی بر فروش ملک را باز هم در سیستم قضائی مطرح کند.
- در دادخواست دستور فروش ملک مشاع، دادخواست باید به طرفیت همه شرکاء مطرح شود، در غیر این صورت قابل رسیدگی نیست. به این صورت که خواهان باید در دادخواست، نام تمام شرکاء را ذکر کند و اگر ملک ارثیه است باید نام تمام وراث آورده شود.
- اگر در مورد ملک مشاعی که در توقیف و بازداشت است، درخواست فروش مطرح شود، در این مورد قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد.
مستندات قانونی دستور فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع طبق قوانین و مقررات مصوب انجام می گیرد که این قوانین عبارتند از:
- ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷
- ماده ۹ و 10 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
- رویه و نظریات قضایی
در طبق ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی، در مورد آگهی فروش ملک مشاع و نکاتی که باید در آن ذکر شود صحبت شده است. در این ماده آمده است که باید در آگهی فروش خصوصیات و شرایط اموال مورد مزایده باید ذکر شود.
مشخصاتی مانند نام مالکان، محل وقوع ملک، روز و ساعت مزایده، قیمت شروع مزایده، وضعیت ثبت ملک و وضعیت اجاره ملک و … موارد مذکور در این ماده باید از طریق آگهی فروش به افرادی که تمایل به شرکت در مزایده را دارند اطلاع داده شود.
بیان شرایط ملک جهت اطلاع رسانی در مورد اوضاع و اوصاف ملک انجام می شود تا متقاضیان با توجه به این اوصاف در مزایده شرکت کنند و قیمت مناسب پیشنهادی را اعلام کنند. به عنوان مثال اگر ملک در اجاره شخص دیگری است، باید مدت و میزان و شرایط آن، در آگهی مزایده آورده شود.
برنده مزایده تا زمانی که اموال فروخته شده به او تسلیم نشده باشد، نمی تواند از منافع آن، بهره‌مند شود.
وکیل ملک مشاع
افرادی که قصد افراز یا فروش ملک مشاع را دارند بهتر است برای راحتی و سرعت در انجام مراحل قانونی کار خود به یک وکیل متخصص در امور ملکی مراجعه کنند و از راهنمایی ها و مشورت های او استفاده ببرند.
بیشتر بخوانید: افراز ملک توسط وکیل
قطعا برای انجام هرکاری که نیاز به انجام امور قانونی دارد مراجعه به متخصص نتیجه بهتری را به همراه دارد و کار را راحت تر می کند. مثلا در مواردی که یکی از شرکاء قصد دارد ملک مشاع را بفروشد، وکیل ملکی از جانب او به دادگاه مراجعه می کند و دادخواست فروش را مطرح می کند و مراحل کار را پیگیری می کند.
گروه وکلای حامیان عدالت با در اختیار داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی، آماده خدمت رسانی به شهروندان در زمینه تمام امور ملکی مانند تفکیک،افراز و تقسیم ملک مشاع و یا اخذ دستور فروش و انجام مراحل قانونی آن می باشد.
تماس و مشاوره با وکیل ملکی :
(۱۰ خط ) ۰۲۱۴۴۸۵۰۳۳۵📞 ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۰ 📞 ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۱ 📞
