زمانی که مالک یا مالکین یک ملک مشاع تصمیم به فروش ملک مشاع داشته باشند و همه مالکین در تقسیم ملک توافق نداشته باشند، متقاضی فروش ملک می تواند برای درخواست افراز ملک به اداره ثبت مراجعه کند.
طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع: ملکی که طبق تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر کدام از شرکاء و به دستور دادگاه فروخته می‌شود.
طبق این ماده، در صورتی که ملک مورد نظر از نظر کارشناس مربوطه قابل افراز یا تقسیم نباشد، متقاضی که یک یا چند نفر از مالکین است، می تواند با دریافت گواهی عدم افراز ملک برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند.
بیشتر بخوانید: افراز ملک توسط ملک
دادگاه نیز با صدور دستور فروش ملک مشاع و اعلام آن به اجرای احکام، جهت فروش ملک از طریق مزایده اقدام می کند.سوالی که در این زمینه برای برخی مالکین ملک مشاع به وجود می آید این است که نحوه فروش ملک مشاع در اجرای احکام به چه صورت است؟ برای رسیدن به پاسخ این سوال، توصیه می شود ادامه این مطلب که توسط گروه وکلای حامیان عدالت ارائه می شود را مطالعه کنید.
نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع
عناوین اصلی این مقاله :
در مورد افراز و فروش ملک مشاع، آیین نامه ای تحت عنوان آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع در سال 1357 توسط شورای انقلاب، تصویب شده است.
در این آیین نامه، مراحل مراجعه مالک یا مالکین به اداره ثبت برای افراز ملک و دریافت گواهی عدم افراز و مراجعه به دادگاه برای فروش ملک در 10 ماده توضیح داده شده است. طبق ماده 1 این قانون مسئول هر واحد ثبتی با دریافت درخواست افراز از طرف یک یا چند تن از شرکای ملک مشاعی واقع در آن حوزه ثبتی، رسیدگی به درخواست را به نماینده ثبت ارجاع می دهد.
در مواد 2 تا 8 این آیین نامه، مراحل بررسی ملک و افراز ملک توسط نماینده ثبت و سایر اشخاص مسئول بیان شده است و بیان شده که اجرای حکم قطعی افراز، تابع مقررات اجرای احکام مدنی می باشد.
اما طبق ماده 9 این آیین نامه، در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه، با درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش‌آن را صادر و به دایره اجرای دادگاه ارجاع خواهد داد. مدیر اجرای دادگاه محل وقوع ملک نیز اقدام به فروش ملک طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول خواهد کرد.
در نهایت نیز طبق ماده 10 این آیین نامه، وجوه حاصل از فروش ملک مشاع غیرقابل افراز بعد از کم کردن هزینه عملیات اجرایی، مطابق با دستور دادگاه به نسبت سهم شرکاء بین آن ها تقسیم خواهد شد.
بنابراین می توان گفت قانون افراز و فروش ملک مشاع و آیین نامه آن، مراحل قانونی افراز و تقسیم ملک مشاع و دادخواست دستور ملک مشاع را توضیح داده است. در مورد مزایده ملک مشاع نیز به این صورت است که دادورز پرونده فروش را تشکیل می دهد.
دایره اجرای احکام آگهی مزایده و روز و ساعت برگزاری آن را تعیین و منتشر می کند و کارشناس مربوطه، قیمت پایه ای برای فروش ملک در مزایده را تعیین می کند.
بیشتر بخوانید: فروش ملک توسط وکیل
در نهایت بالاترین پیشنهاد خریدی که داده می شود، برنده مزایده خواهد شد. متقاضی دستور فروش ملک مشاع نیز می تواند در مزایده شرکت کند و عدم حضور سایر شرکاء در مزایده نیز مانع از انجام آن نیست.
همانطور که بیان شد، با فروش ملک از طریق مزایده، دادورز بعد از کسر هزینه های قانونی، مبلغ به دست آمده را به نسبت سهم شرکاء بین آن ها تقسیم می کند.
نکات مهم در اجرای دستور فروش ملک مشاع
از نکات مهم و قابل توجهی که در اجرای دستور فروش ملک مشاع می توان بیان کرد این موارد می باشد:
- با توجه به اینکه دستور فروش ملک مشاع، حکم یا قرار نیست، لذا تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نیز نمی باشد و به همین دلیل قابل تجدید نظرخواهی یا فرجام خواهی نیز نمی باشد.
- از آنجا که واحد اجرای احکام، ملک مشاع را با رعایت تشریفات به مزایده می گذارد، لذا می تواند راسا برای تنظیم کروکی و تعیین قیمت پایه و … اقدام کند.
- چنانچه در رسیدگی به درخواست فروش ملک مشاع، تشریفات قانونی رعایت نشود، تخلف انتظامی محسوب می شود.
- با توجه به اینکه دستور فروش حکم نیست، برای اجراء نیازی به درخواست صدور اجراییه ندارد و تقاضای اجرای حکم توسط یکی از شرکاء برای اجراء، کفایت می کند.
- برنده مزایده باید 10 درصد از بهای معامله را نقدا پرداخت کند و باقی مانده را ظرف یک ماه بپردازد.
- تشریفات انتقال ملک به برنده مزایده، بعد از پرداخت کامل بهای ملک انجام می شود و تخلیه ملک و تحویل آن به برنده مزایده نیز توسط دایره اجرای احکام انجام می شود.
وکیل فروش ملک مشاع
با توجه به اینکه ملک مشاع و فروش آن به دلیل تعدد مالکین، دردسرهای خاص خود را دارد و مراحل افراز و طرح درخواست فروش ملک مشاع و پیگیری آن ممکن است، زمان بر و مشکل باشد، متقاضی فروش می تواند برای افزایش سرعت، دقت و راحتی کار از یک وکیل ملکی استفاده کند.
مالکین ملک مشاع می توانند با مراجعه به یک وکیل ملکی متخصص در امور، تمام مراحل درخواست افراز یا دستور فروش و اجرای آن را به این وکیل بسپارند تا علاوه بر تسریع انجام امور، از ورود خسارات ناشی از اشتباهات احتمالی و صرف هزینه و وقت اضافی جلوگیری کنند.
به همین منظور، وکلای حرفه ای، مجرب و متخصص در امور ملکی و قراردادها در گروه وکلای حامیان عدالت جهت حل و فصل دعاوی ملکی و طرح و پیگیری دادخواست های مربوط به فروش ملک مشاع درخدمت هموطنان محترم جهت ارائه بهترین خدمات حقوقی می باشند.
تماس و مشاوره با بهترین وکیل ملکی:
(۱۰ خط ) ۰۲۱۴۴۸۵۰۳۳۵📞 ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۰ 📞 ۰۲۱۴۴۸۷۲۲۳۱ 📞
باسلام واحترام یک سئوالی داشتم بنده اصالتا ووکالتا از طرف 10 نفر وکالت دارم نسبت به فروش ملک مشاعی اقدام نمائیم وتا درخواست اجرای حکم پیش رفته است ( البته بنده بعنوان خواهان پرونده می باشم ) .سئوال بنده اینست که آیا بنده بعنوان صاحب سهم ونیز وکیل 10 نفر دیگر آیا میتوانم در مزایده شرکت نمائیم ودر صورت برنده شدن باید هزینه خرید ۵ نفر دیگر را پرداخت کنم یااینکه هزینه خرید موکلین به اضافه آن 5 را پرداخت نمایم .